Методы определения рыночной стоимости земельного участка

Методы расчета рыночной стоимости земли: пошаговая инструкция. Что это такое, для чего это, отличия от кадастровой цены, их соотношение. Сроки и особенности процедуры.

Способы определения рыночной стоимости земельного участка

При совершении сделок с недвижимостью, особенно с землей, возникает необходимость определения ее стоимости. При этом в зависимости от характера сделки оценщик использует различные виды оценки земли.

При оценке могут быть определены следующие виды стоимости земли:

С другой стороны, определение рыночной стоимости земельного участка имеет большое практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с земельным участком или в случае возникновения спора о кадастровой стоимости земельного участка земля.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально рыночную стоимость земельного участка можно определить исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 28.07.2012 г. 135-ФЗ от 29 сентября 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки иметь всю необходимую информацию по предмету сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости сайта является тот факт, что ценовая стоимость такой сделки не определяется следующими чрезвычайными обстоятельствами:

1. Стороны не обязаны заключать сделку без воли и действовать без принуждения;
2. Стороны имеют полную и достоверную информацию о предмете сделки, действуют в своих интересах;
3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типовых объектов;
4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за аналогичные объекты оценки, и ценообразование происходит без принуждения ни одной из сторон;
5. Стоимость объекта выражается в денежном выражении.

Качественная оценка земель оценочной компанией Roosconsultgroup ✔ разумные цены ✔ высокое качество работ ✔ оперативное решение сложных проблем ✔ обращайтесь к нам!

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Эксперт при оценке памяти в сервисном контракте указывает, по каким стандартам он будет выполнять оценочную деятельность.

Стоимость памяти можно определить на основании кадастровых и рыночных показателей.

Кадастровая стоимость памяти. В этой оценке стоимость недвижимости определяется путем анализа рыночного спроса на аналогичные типы недвижимости. Определение этой стоимости проводится после раздела земельного участка на несколько небольших участков, в результате чего проводится оценка типа памяти.

Важно! Определенная кадастровая стоимость недвижимости может не соответствовать реальной стоимости памяти. Снижение цены осуществляется путем оспаривания установленной стоимости в судебном органе.

Стоимость недвижимости в этом случае зависит от того, какая цена на землю сейчас и что ожидается в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

• инфраструктура;
• местонахождение недвижимости;
• наличие коммуникаций;
• состав почвы (важно для сельскохозяйственных построек).

Где найти рыночную стоимость земли Определение рыночной стоимости земли и ее отличия от кадастровой стоимости В соответствии с законодательством, когда речь идет о стоимости земли,

Как узнать стоимость земельного участка 2019 — сколько стоит, как рассчитать, определение, как определить

Чтобы узнать, сколько стоит участок земли, достаточно попросить помощи у агентов по недвижимости или посмотреть цены в объявлениях о продаже недвижимости. Это будет рыночная цена. Кадастровая цена указывается в кадастровых документах и ​​в выписке из ЕГРН и, как правило, ниже рыночной.

Общие сведения

При совершении сделки купли-продажи кадастровая цена лота появляется только в документации. Указывается вместе с остальными характеристиками объекта вместе с кадастровым номером, площадью и т.д.

Рыночная цена — это сумма денег, которую покупатель передает продавцу. И рыночная цена, и кадастровая цена зависят от нескольких факторов. К ним относятся: местоположение сайта, категория и многие другие причины.

Цены на землю в основном зависят от категории. По закону все субъекты Российской Федерации разделены на 7 категорий.

Граждане, то есть физические лица, владеют землей двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Первые дороже, их кадастровая стоимость также выше, чем у земель сельхозназначения. Кадастровая стоимость обновляется раз в 3-5 лет.

Между кадастровыми и рыночными ценами много общего. Часто они определяются с использованием одного и того же алгоритма. Но рыночная цена очень часто выше кадастровой, даже если недавно обе цены пытались уравновесить.

Надо сказать, что рыночная цена колеблется чаще, чем кадастровая. Разница между ними в том, что рыночная цена зависит от экономической ситуации и может меняться под влиянием субъективного фактора. Проще говоря, при желании продавец может поднять или понизить цену на свою недвижимость.

Нормативная база

Кадастровая стоимость является налоговой базой для сбора земельного налога. Согласно Налоговому кодексу (статьи 389, 390) земля подлежит налогообложению.

Определение «земельный участок» дано в статье 1.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Постановлениями правительства, постановлениями Верховного суда, Минфина России установлено, что земельный участок как объект налогообложения может быть зарегистрирован только в государственном кадастре.

Для определения кадастровой стоимости в определенном порядке, установленном Земельным кодексом (статья 66), проводится кадастровая оценка земельного участка. Результаты сообщаются налогоплательщикам.

Сейчас оценка земель проводится в соответствии с ПП №316 «О правилах оценки земель». В нынешнем виде этот закон будет действовать до 2020 года.

Согласно новому закону с 2020 года вся кадастровая деятельность будет поставлена ​​под государственный контроль. Оценка будет проводиться по соответствующим показателям, которые получит каждый субъект Российской Федерации.

Пока кадастровая оценка определяется с помощью негосударственных коммерческих структур. Это относится к тем, кто нуждается в первичной переоценке или регистрации. В этом случае у физических и юридических лиц будет возможность выбора между местными филиалами Росреестра и частными компаниями.

Согласно Федеральному закону от 25.07.2012 г. 360, вступившего в силу в 2019 году, кадастровая стоимость не изменится до 2020 года.

Исключение составляют случаи, когда собственник сам хочет произвести переоценку; в остальных случаях применяется кадастровая стоимость, действующая в 2014 году.

Как узнать стоимость земельного участка?

Как узнать стоимость земли? Оценить сайт можно в одной из специализированных фирм, либо в местном отделении в Росреестре. Другой вариант — риэлторская компания. В этом случае рыночная цена вашего сайта будет определена путем сравнения.

Вы можете прибегнуть к помощи объявлений о недвижимости и рассчитать стоимость своей земли исходя из площади и с учетом цен на аналогичные земли.

Кадастровую

Чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка, можно использовать несколько методов. Практически все данные земельного кадастра, которые хранятся в Росреестре, находятся в открытом доступе. Эту информацию можно получить у всех граждан как по онлайн-запросу, так и при личном посещении офиса Росреестра.

Информация предоставляется не только владельцам, но и всем, кто ее запросил. Информацию можно получить бесплатно на публичной кадастровой карте.

Для этого нужно кликнуть по интересующему вас сайту. В верхнем левом углу появится следующая информация:

Поиск будет намного проще, если вы не будете искать вручную, а воспользуетесь функцией поиска по кадастровому номеру. Это намного быстрее и проще.

С другой стороны, именно на кадастровой карте вы можете найти номер участка, чтобы получить о нем дополнительную информацию.

Рыночную

Цены на лоты формируются рынком. Конечно, когда дело касается рыночных цен, они не такие уж беспорядочные, как думают некоторые. И они напрямую зависят от кадастровой стоимости и многих других факторов. Фактически рыночная цена — это разумная цена, по которой можно быстро продать землю.

На рыночную цену влияет множество факторов. Вот некоторые из них:

1. Расположение участка. Чем ближе земля к городу, тем она дороже, чем дальше от всей инфраструктуры, тем дешевле. Также есть разница в цене на землю в городе. Участок в элитном районе дороже, чем аналогичный участок в Подмосковье.
2. Наличие инфраструктуры и коммуникаций. Этот фактор связан с предыдущим. Обычно наличие и возможность их подключения тесно связаны с расположением сада. Бывают исключения, когда участок находится вдали от основного комплекса необходимых объектов: школ, больниц, магазинов. Но рядом может быть несколько многоквартирных домов с центральным газом и водой. Такая близость способствует увеличению стоимости участка на рынке недвижимости.
3. Категория и использование разрешено. Земли, которые продаются на рынке недвижимости, в подавляющем большинстве относятся к категории «земли поселений». И лишь небольшая часть относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. К тому же есть незначительное количество земли, разрешенной к продаже населению категорий. В основном это те, которые можно перенести в другую категорию. Поселки — самые дорогие участки, сельскохозяйственные — всегда дешевле. Если возможно / невозможно изменить цель, это влияет на цену.
4. Земля и рельеф. Особенно ценится равнинный участок с плодородной почвой. Перед покупкой земли обязательно изучите этот параметр.
5. Близость красивых видов. Расположение участка рядом с уникальными памятниками природы увеличивает цену. Река, красивый лес, озеро — если объект рядом с ними, это скажется на цене.

Рыночная цена складывается из мелких и крупных обстоятельств. Небольшое обстоятельство может перевесить ряд существенных. Например, дорогие участки могут находиться в элитных поселках, но далеко от города.

Такие участки можно продать еще на этапе отсутствия коммуникаций. В общем, ни отсутствие «нужной» категории, ни подходящей местности тут особо не коснется. Цена в таких районах можно приравнять к цене земли в центре города.

Реальная цена надела

Реальная цена может в разной степени отличаться от кадастровой. Отличие от рынка будет намного меньше.

Аналогичная недвижимость в некоторых районах должна стоить примерно одинаково.

Есть факторы, которые оценщик не увидит, но они существенно повлияют на цену земельного участка. Например, возможность изменить разрешенный тип использования (VRI). Чтобы построить дом, граждане покупают землю подешевле.

Низкая стоимость обусловлена ​​VRI. После регистрации права собственности на участок изменяется разрешенное использование и строится дом. Таким образом, увеличивается цена участка, который в дальнейшем может быть переоформлен.

При продаже

При продаже земли не всегда используется реальная цена. Иногда его переоценивают, но в целом это зависит от:

В первом случае это субъективная оценка продавца. При согласии покупателя подписывается договор купли-продажи. В противном случае возможен последний вариант, когда продавец и покупатель путем взаимных уступок договариваются об определенной цене.

Необходимость независимой оценки возникает, когда обе стороны не знают реальной стоимости сайта.

При аренде

Часто земля оформляется в собственность путем сдачи в аренду одного и того же участка. Это связано с тем, что у многих нет денег на покупку земли. Поэтому пишут заявление в администрацию с просьбой выделить землю в аренду. Указывается предпочтительное направление и использование участка.

Согласно Гражданскому и Земельному кодексам в будущем возможна покупка земли в аренду. При покупке земли в аренду есть свои особенности.

Если участок ранее не проходил кадастровый учет, арендатор самостоятельно заказывает эту процедуру у кадастрового инженера.

После завершения обследования специалист собирает все документы и отправляет их в Росреестр. После регистрации участку присваивается номер и устанавливается кадастровая стоимость, которая станет основанием для продажи земельного участка.

В последнее время процедура покупки арендованной земли у государства или муниципалитета претерпела следующие изменения:

• оферта аннулирована как непременное условие покупки земли под строительство ИЖС, земли под ИЖС, СНТ, АПК и дачи;
• срок аренды должен быть не менее 3 лет;
• земля выкупается не по рыночной, а по кадастровой цене.

Если раньше стоимость рассчитывалась исходя из рыночной стоимости, то теперь она определяется по кадастровой цене. Выражается в определенном ее проценте. Очень часто цена сельскохозяйственных земель равна кадастровой стоимости, но иногда региональное законодательство предусматривает льготы для некоторых слоев населения.

В некоторых регионах после длительного срока аренды (10-15 лет) стоимость арендованной земли приближается к нулю. Некоторые районы предоставляют бесплатную землю для сельскохозяйственной деятельности.

Проведение оценки

Кадастровая оценка — это деятельность, цель которой — определение кадастровой стоимости. До 2020 года, когда будет окончательно сформирована государственная система оценивания, граждане смогут выбирать, к кому обращаться. Это может быть частный оценщик или государственное агентство.

Правила оценки разных категорий земель отличаются друг от друга. Доходный метод (определяется потенциальная прибыль от использования участка) чаще всего используется при оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Для кадастровой оценки есть несколько причин:

• несоответствие рыночной стоимости и кадастровой стоимости;
• завышенная налоговая база;
• неизбежная продажа земли;
• ипотека под залог земли.

Оценка может быть запланированной или внеплановой. Первый проводится не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. Внеплановый запускается, когда цены в регионе падают на 30 процентов.

На видео о кадастровой стоимости земельного участка

• Из-за частых изменений в законодательстве информация иногда устаревает быстрее, чем мы можем обновить ее на веб-сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от многих факторов. Базовая информация не гарантирует решения ваших конкретных проблем.

Поэтому БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты работают для вас 24/7!

РЕГИСТРАЦИЯ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 БЕЗ ДНЕЙ.