Как провести общее собрание собственников жилья

Общее собрание собственников многоквартирного дома может проводиться неограниченное количество раз, но не реже одного раза в год. 50% голосов достаточно для принятия решений по большинству вопросов.

Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все важные решения по вопросам совместной собственности.

Вопросы, которые может решить общее собрание собственников, включают:

Реконструкция или доработка;

Редевелопмент собственности на общий дом;

Использование земли, на которой расположен дом;

Благоустройство прилегающих к дому территорий;

Установка и эксплуатация рекламных средств, размещенных в доме;

Выбрать способ управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или напрямую через собрание);

Участие в программах реструктуризации.

Юридическая грамотность обычного обывателя всегда оставляла желать лучшего. Тонкости, понятные «опытному» юристу, недоступны рядовым гражданам.

Что такое кворум и зачем он нужен?

В общем смысле термин «кворум» означает количество лиц, участвующих в собрании, достаточное для признания решения собрания законным и правомочным. Кворум определяется в процентах или в абсолютном выражении. Этот номер устанавливается либо действующим законодательством, либо уставом организации.

Для собрания собственников жилья в многоквартирном доме это количество регламентировано законом, а именно частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (Жилищного кодекса РФ). И в соответствии с этим правилом кворум на общем собрании жителей составляет 50% от всех голосов.

Также есть отдельные вопросы, для решения которых требуется 2/3 согласных, а для некоторых все 100%. По этой причине не планируется проводить две встречи одновременно, поскольку для каждой потребуется не менее 50% поддержки. Кстати, по общему решению арендатора вы можете изменить кворум с ½ на, например, 2/3.

Общее собрание владельцев дома уже стало обычным делом для AG и владельцев помещения. Однако когда проходят собрания собственников кондоминиумов, это еще…

Общее собрание владельцев дома уже стало обычным делом для AG и владельцев помещения. Однако при проведении собраний собственников кондоминиумов все равно допускаются однотипные ошибки, которые могут привести к спорам и сделать решения таких собраний недействительными. Что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок?

1. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первым шагом в проведении общего собрания собственников является информирование собственников о следующем собрании. Инициатор должен проинформировать всех собственников помещений в МКД о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ТК РФ).

Основная ошибка встречи с промоутерами — выбор способа оповещения. Самый популярный способ известить владельцев о предстоящей встрече — разместить объявление на информационных стендах или на дверях многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, информировать владельцев ОСС таким способом можно только в том случае, если решение об этом было принято собственниками на одном из ранее проведенных собраний. Если не принято решение об информировании собственников помещения путем размещения объявлений, организатор собрания в течение десяти дней направит каждому владельцу заказное письмо или доставит сообщение каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о созыве общего собрания собственников. Согласно части 5 ст. 45 ТК РФ, должен содержать:

• информация об инициаторе собрания;
• форма встречи;
• дата, место, время события*) ;
• повестка дня;
• порядок ознакомления с материалами собрания и где это могут сделать собственники.

*) — Если собрание собственников проводится очно или заочно, также укажите дату окончания принятия решений собственников и адрес, по которому эти решения должны быть представлены

2. Неправильное оформление решений собственников

Если собрание собственников проводится очно или заочно, собирать письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (части 4.1 — 5.1 статьи 48 ТК РФ).

Обратите внимание, какая информация должна быть включена в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

• — сведения о лице, участвующем в голосовании;
• — реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, принимающего участие в голосовании;
• — решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные в формулировках «за», «против», «воздержался».

Если собственник не обозначил какую-либо позицию ни в одном из пунктов повестки дня, или наоборот, поставил несколько галочек, данный вопрос в данном решении должен быть признан недействительным и не учитываться при подведении итогов собрания (часть 6 статьи 48 ТК РФ).

3. Неправильный подсчёт голосов

Наличие кворума в повестке дня и исход собрания напрямую зависят от подсчета голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Неправильный подсчет голосов вызван неверно исполненными решениями собственников или неточными данными о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме того, ошибки при подсчете голосов происходят из-за такого понятия, как совместное владение. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать их долям в праве на жилую площадь.

Если физическое или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в многоквартирном доме, оно может проголосовать только один раз. В этом случае в бюллетенях указывается общая площадь помещений, принадлежащих этому человеку.

4. Некорректно оформленные доверенности

Если владелец не имеет возможности участвовать в голосовании, его представитель может голосовать по доверенности. Прежде чем допустить представителя к участию в ОСС, убедитесь, что доверенность составлена ​​правильно и содержит сведения о собственнике и его представителе:

1. фамилия, имя, отчество — для физических лиц, полное имя — для юридических лиц;
2. место жительства или место жительства;
3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность для голосования оформляется в соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ либо нотариально удостоверенным. Согласно пунктам 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ доверенность не нуждается в заверении, если документ:

• — застрахован организацией, в которой работает или учится директор;
• — выдается администрацией больничного медицинского учреждения, в котором проходит лечение доверитель.

5. Ошибка в выборе формы собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме могут проводить:

1. личное голосование (совместное присутствие собственников помещения в данном здании для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2. заочное голосование (бюллетенями или системой в соответствии с пунктом 1 статьи 47 Кодекса Палаты представителей);
3. очное голосование.

Бывает, что инициатор в уведомлении указывает, что встреча владельцев МКД будет личной. Собственников на собрание мало, кворум не набирается. Затем инициатор решает провести заочную часть. При этом не информирует владельцев об отсутствующей стороне и составляет протокол для обеих сторон. Это частая ошибка!

Если личное собрание собственника не состоялось, отдельное собрание может быть проведено заочно. При этом необходимо проинформировать собственников и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Преимущество модуля неполного рабочего дня в том, что часть владельцев сможет лично обсудить проблему с инициатором, а в части неполного рабочего дня вы получите недостающие оценки. С помощью этой формы собрания арендодателей вам не нужно уведомлять каждую сторону отдельно, вам нужно только составить один протокол.

6. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Убедитесь, что актуальная информация отражена в реестре собственников помещения. Собственники не всегда предоставляют управляющей организации актуальные данные о смене собственников объектов недвижимости, об изменении площади помещения.

Для корректности данных обратитесь в Росреестр за выдержками, в которых хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД, или уполномоченных организациях, имеющих доступ к информации Росреестра. Так что проблем с подсчетом голосов у вас не будет.

7. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 Жилищного комитета РФ, управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖКК, в течение 5 дней со дня получения решения и протокола ОСС инициатором собрания, должны прислать оригиналы протокола собрания. (решения.) И необходимые приложения к нему в орган государственного жилищного надзора. Значит вам нужны электронные изображения протоколов в ГИС ЖКХ.

Распространенная ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖКК — вовремя отправляют документы в организацию ГЖН, но не публикуют информацию о встрече в системе. За непредставление информации может быть получена санкция в соответствии со ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственников не устраивает решение собрания, они решают как можно скорее провести новое по аналогичным вопросам, заменив предыдущее. Управляющая компания против этого не возражает. Но это может привести к негативным последствиям для АМ.

Если в течение трех месяцев GZI получает два или более протокола собрания MKD, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган GZI обязан провести внеплановую проверку, чтобы установить факт соблюдения требований законодательства в организации, проведении и фиксации результатов такого собрания.

9. Изменение повестки дня

Бывает, что во время встречи возникает вопрос, который собственники хотят обсудить и тоже включается в повестку дня. Это запрещено согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. Во время собрания невозможно принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания. Если вопросы, возникающие во время встречи, являются важными, запишите их и внесите в повестку дня следующей встречи.

10. Нарушение кворума собрания

Еще одна сложность при проведении собрания — это выяснить, за сколько голосов на собрании принято то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомерным (допустимым), если в нем приняли участие более 50% собственников помещений в многоквартирном доме. Но 50% голосов не дают кворума по всем вопросам, поднятым OSS.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы, касающиеся выбора председателя, секретаря и счетной комиссии собрания, методов управления и Совета ICM, решаются 50% всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50% голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ТК РФ).

Остальные вопросы решаются квалифицированным числом голосов: это голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов касается использования средств фонда на капитальный ремонт многоквартирных домов (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Абсолютное большинство (100%) решает только вопросы, связанные с уменьшением размеров общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, реорганизация и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения части жилого дома общее имущество в кондоминиуме им (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Чтобы инициатор был уверен, что собрание собственников прошло по всем правилам, необходимо руководствоваться ст. 44 — 48 ТК РФ, в которых указаны основные нюансы ОСС. Только тогда появляется полная уверенность в том, что ошибки, указанные в этой статье, не будут допущены.

Вам могут быть полезны следующие материалы по теме:

Голосование кондоминиумов, подсчет голосов, порядок голосования, алгоритм подсчета голосов.

Определение кворума встречи собственников жилья МКД

Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигает не стандартная сумма «поднятых рук», а выявленное соотношение метров, принадлежащих каждому участнику собрания. Отведенная единичная площадь помещения, входящего в МКД, играет ключевую роль.

Смотрите видео: «Онлайн-голосование за OSS в МКД -« OSS на 100% »и ИС« Моя квартира».»

Например, S жилого дома составляет 1000 м2, то есть это 100%. Площадь собственности составляет 50 квадратных метров, соответственно 5% от общей площади. Если арендатору принадлежит 100 м2, то 10% признается долей на референдуме%.

Таким образом, количество граждан, лично посетивших собрание и проголосовавших на нем, не гарантирует достижения кворума. Необходимо рассчитать соотношение сторон: собственник и метраж недвижимости, которая ему принадлежит.

Сколько нужно голосов для кворума

Выступая с инициативой проведения собрания владельцев МКД, следует заранее решить, исходя из обсуждаемого вопроса, сколько голосов будет достаточно для достижения кворума.

Кроме того, созывается собрание жителей многоквартирного дома и проводится референдум по принципу обсуждаемой проблемной ситуации.

Кворум может составлять: 50% + 1 голос, 2/3, 100%.

Каждый из рассматриваемых случаев, который обсуждается на собрании владельцев MKD, имеет разные номера для признания голосования действительным:

1. Капитальный ремонт здания – ⅔.
2. Создание ТСЖ – ½.
3. Заключение договора с УК или ЖСК – ½.
4. Работы по пристройке и реконструкции здания – ⅔.
5. Продолжаются реструктуризационные вмешательства, благоустройство прилегающих территорий — ½ голосов.
6. Предоставлять финансовые полномочия отдельному лицу или группе людей – ⅔.
7. О сдаче в аренду в пользование части имущества, находящегося в совместной собственности других лиц – ⅔.
8. Изменение активов MKD в области недвижимости в сторону понижения — полная разбивка, т.е. 100%.

С юридической точки зрения нормы и требования изложены в следующих нормативных актах:

1. Первая часть, статья № 136 Домашнего кодекса, последняя редакция.
2. Статья 162 Постановления 188 / ФЗ — и от 22 января 2020 г.
3. Изобразительное искусство. № 44 ЖК Россия.
4. Первая часть искусства. № 46, ЖК — в последней ред.
5. Третья часть искусства. №36, ЖК в обновленной редакции.

Кворум требуется в зависимости от темы собрания

Можно ли голосовать большинством

Многие обычные вопросы решаются большинством, то есть когда кворум составляет 50 процентов пришедших на референдум.

Перечень вопросов, которые требуют 2/3 голосов

Половины жителей кондоминиума, проголосовавших на собрании, будет недостаточно для управления собственностью, находящейся в совместном владении владельцев кондоминиума. Речь идет не о текущих расходах на ремонт или техническое обслуживание.

Как вариант, такими ситуациями могут быть:

• служебные помещения на 1 этаже можно арендовать для коммерческой деятельности;
• земельный участок во дворе, который планируется передать во временное пользование;
• желание одного из совладельцев перевести часть жилого фонда в нежилой формат, чтобы затем вести коммерческую деятельность на этой территории;
• планирование капитального ремонта и сопутствующие финансовые затраты;
• возможная реконструкция;
• установка рекламных блоков на крышу;
• размещение сотовой антенны на крыше дома.

Количество людей регулируется законом нет. 188 / ФЗ (29 декабря 2004 г.), для достижения кворума он может быть изменен по решению жильцов кондоминиума. Однако нисходящий импульс недопустим.

Ситуации, когда необходимо 100% из 100 голосования

В законодательстве есть положения, требующие единогласного решения всех собственников и начала 100% кворума. Практически нереалистична ситуация, когда домовладельцы собираются в одном месте и голосуют по поднятому вопросу только «за» или «против.

Единогласное решение всех арендаторов требуется в следующих ситуациях:

1. Полный снос старого здания. В соответствии с действующей программой в области все жители переезжают в новый дом.
2. Ремонт и переделка фасада здания обычно проводится в рамках «реставрации жилого фонда старого города».
3. Изменение в сторону уменьшения придомовой площади или снос части здания в рамках программы реновации. Хотя закон гласит, что кворум по таким вопросам составляет две трети всех голосов, на практике суд принимает запросы, основанные на более низких прецедентах.