Что такое субаренда

Что такое субаренда? Определение, установленные законом правила, регулирующие действие. Основные правила заключения сделки и документы, которые могут для этого потребоваться.

Что такое субаренда

Сдача в аренду нежилых и жилых помещений, а также земли имеет различные формы. Все зависит от того, какие цели преследуют стороны такого соглашения и какие условия они установили заранее. С помощью такого инструмента для заключения сделки арендатор имеет право пользоваться имуществом собственника на определенных правах. При установленных обстоятельствах лицо, получившее право пользования таким имуществом, может его арендовать. Возникает вопрос, что такое субаренда и на каких условиях может заключаться такая сделка между лицами.

Субаренда и ее отличия от аренды. Условия договора: предмет, части, срок действия и прекращение. Зависимость договора субаренды от договора аренды.

Отличия от аренды

Аренда и субаренда — это родственные и похожие концепции, но между ними есть существенные различия. Первый уже отражен в названии: если договор аренды подписан напрямую с собственником недвижимости, то договор субаренды подписывается с арендатором. То есть субаренда будет зависеть от аренды.

Также следует отметить, что если договор аренды не классифицируется как юридически сложная сделка, он упоминается в субаренде. В первом случае, хотя стороны и берут на себя риски, они относительно небольшие, а при высоком уровне юридического сопровождения — полностью минимальны. Но вторая сделка юридически менее безопасна и требует более тщательной подготовки, поскольку зависит не только от воли участников переговоров, но и от третьего и другого соглашения (непосредственно по аренде) — и это по крайней мере, поскольку иногда цепочка длиннее.

Это может показаться запутанным, поэтому давайте рассмотрим пример: компания B арендовала офисное здание у компании A, компания C сдала в субаренду этаж этого здания, компания D — часть помещений на этаже, обустроив офис, а затем, когда он больше не нужен, он передал его компании D. Следовательно, компания D будет зависеть от всех предыдущих транзакций, и если контракт между A и B, B и C и так далее будет расторгнут раньше, чем ожидалось, она пострадает.

Отсюда можно вывести следующую разницу: если арендатор вступает в договорные отношения только с одним человеком, то субарендатор — с двумя или более.

Еще одно важное отличие — стоимость. Поскольку при субаренде появляются посредники, она становится выше, то есть в среднем дешевле сдавать объекты того же класса в субаренду, чем сдавать в субаренду. Проблема только в том, что их не всегда можно найти.

Что такое договор субаренды Договор субаренды нежилого имущества — это документ, согласно которому арендатор получает право сдать арендованное имущество в аренду третьему лицу. Ответственность

Содержание документа

К настоящему договору применяются общие правила аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Он прописывает стандартные условия использования помещения:

• предмет сделки;
• истечение срока;
• стоимость контракта;
• ответственность сторон;
• приказ о досрочном расторжении.

допускается включение в договор субаренды пункта о залоге нежилого помещения, который выплачивается арендатору в целях обеспечения выполнения субарендатором своих обязательств.

Если сделка подлежит государственной регистрации, приложите договор аренды к договору субаренды для подтверждения ее законности.

________________ «___» __________ ____

_____________________________________________________ в лице ______________________, как ___ на основании ____________________________, мы называем ___ «Арендатором», и

____________________________________ в лице _________________________________________, поскольку ___ на основании _____________________________________________, мы называем ___ «Субарендатором», однако вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор следующим образом:

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за вознаграждение в пользование нежилое помещение, состоящее из ______ (общей площадью ______ кв.м), расположенное в здании ________ по адресу: _________________, кадастровый номер: ____________ (далее — местные жители).

3. Стоимость и способ оплаты,

3.1. Арендная плата _____ (________) рублей

3.2. Указанная сумма подлежит оплате в срок: ___________ в порядке: _______________.

3.3. Помимо арендной платы Субарендатор вносит залог в размере ________________ рублей при первом платеже.

4.1. За ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.

5. Условия расторжения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение ______________.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из Сторон.

Какие подводные камни и какие преимущества дает сдача квартир в субаренду как бизнес? Прочтите подробную статью, основанную на личном опыте

Поиск квартир для субаренды

очень важно найти квартиру, которую снимает сам хозяин. Ни в коем случае нельзя переплачивать тысячу доп за услуги агентов по недвижимости. Кроме того, вы потратите много времени на встречи с представителями различных ведомств. По телефону рекламируют только льготы, а на самом деле показывают неприглядную квартиру, которая вам не подходит. В начале разговора дайте понять, с кем вы разговариваете: с владельцем или агентством.

Попутно разместите объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какой тип квартиры вам нужен, какая техника и мебель должна быть в наличии, в каком районе вы ищите жилье. Убедитесь, что вы указали, что хотите работать только с владельцем. Поверьте, многие владельцы квартир не хотят работать с агентами по недвижимости и ищут арендаторов напрямую.

Если у вас есть несколько вариантов, решите, в каком контексте вы будете общаться с владельцем. Вы можете сразу же сообщить домовладельцу, что собираетесь повторно сдавать квартиру в аренду. Имейте в виду, что этот вариант подойдет лишь немногим. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:

• Ищите квартиру в основном в новостройках. Жители не знают друг друга, мало бдительных пожилых людей. И ни у кого не возникнет вопросов по поводу частой смены арендаторов.
• желательно, чтобы хозяевами квартиры были люди среднего возраста и хорошо занятые люди. Они прекрасно понимают, что вы не хотите внезапных набегов на вашу территорию. Пенсионер, пожилой владелец, будет регулярно навещать его с осмотром, причем без предварительного уведомления и телефонного звонка.
• Идеальный вариант — владелица жилплощади, проживающая в другом городе. Конечно, если у него нет мамы на пенсии, которая хочет проверить квартиру в ее отсутствие!
• Немедленно обсудите с владельцем недвижимости условие, что вы заранее согласовываете все встречи, исключая возможность спонтанных посещений.
• не исключено, что хозяин квартиры знает, как его квартира будет использоваться. В этом случае нужно лично обсудить все нюансы.

Такое понятие, как сдача нежилого помещения в субаренду, включает в себя множество тонкостей и нюансов.

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Субаренда нежилого помещения — сдача объекта в аренду третьим лицам с согласия собственника недвижимости. Такая сделка оформляется в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации, однако может повлечь повышенные риски для всех сторон договора.

Статья 2, ст. 615 ГК РФ устанавливает возможность субаренды. Разрешается:

• передать объект полностью или частично, заключив договор субаренды;
• передать объект в бесплатное пользование;
• передать право аренды физическому или юридическому лицу, а также предпринимателю.

Частичная субаренда используется для офисов или торговых площадей, если арендуемая площадь большая и часть ее остается неиспользованной.

Обычно сдача нежилого помещения в субаренду организовывается с целью получения прибыли: арендаторы заключают договор с арендодателем на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые сдают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате является источником дополнительного дохода для основного арендатора.

Должны быть соблюдены следующие условия:

• срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
• если договорные обязательства между арендодателем и арендатором выполнены, необходимо пересмотреть договор с арендодателем как арендатором;
• в договорах аренды и субаренды условия ремонта помещения должны быть аналогичными;
• договор субаренды не может быть продлен — он может быть продлен только в том случае, если будет продлен и основной договор аренды.

Для заключения договора субаренды необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в договоре аренды возможность арендатора сдать объект в субаренду.

В тексте договора указывается следующая информация:

• город, дата составления;
• информация об арендаторе и субарендаторе (Ф.И.О., имя);
• объект контракта: площадь объекта, адрес;
• обязательства сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязательствах арендатора перед собственником помещения);
• стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
• ответственность сторон;
• срок действия договора, условия его расторжения (в том числе досрочно);
• дополнительные положения, в том числе особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
• юридические адреса и реквизиты сторон;
• подписи субарендатора и арендатора.

Если договор субаренды заключается на срок от 1 года, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае продажи помещения новому собственнику придется дождаться истечения срока договора аренды и субаренды.

Если договор субаренды заключен на срок до 1 года, регистрировать его не нужно.

Субаренда может привести к следующим негативным последствиям.

• Если собственник недвижимости не был проинформирован о субаренде и договор аренды не предусматривает этого условия, договорные отношения между субарендой и арендатором могут быть прекращены.
• Если договор заключен сроком на 1 год и более, он подлежит обязательной регистрации, что накладывает на объект обременение — в результате, если собственник хочет продать недвижимость, у него могут возникнуть проблемы при поиске покупателей.
• Если срок действия договора субаренды превышает срок аренды, действие первого договора прекращается.
• Существует риск невыплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется с трудностями при выполнении финансовых обязательств перед собственником. Если субарендатор просрочил платеж более 2 раз подряд, договор с ним расторгается.
• Если договор субаренды был заключен до регистрации договора аренды, первый документ считается недействительным.

Рекомендуется попросить потенциального субарендатора предоставить:

• ксерокопия договора аренды;
• письменное разрешение собственника объекта;
• выписка из ЕГРН, содержащая информацию о собственнике и начислениях.

• Доходы физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежат налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ подается в налоговые органы ежегодно до 30 апреля. Налоги уплачиваются до 15 июля текущего года.
• Юридические лица платят 6% по упрощенной системе налогообложения. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью уплаты других премий.

В случае уклонения от уплаты налогов существует риск привлечения к административной или уголовной ответственности в виде штрафа в размере 500 тысяч рублей или лишения свободы на 3 года.

Бухгалтерские записи субаренды:

• 1030 динаров 3510 динаров при получении аванса на его сумму;
• 1210 динаров 6010 динаров на сумму акта выполненных работ / услуг;
• 1210 динаров 3130 динаров на сумму НДС;
• Dt 3510 Kt 1210 — перекрытие суммы арендного кредита.

Объект может находиться в собственности муниципальной администрации. Субаренда также разрешена в этой ситуации, но только с их согласия и получения подписей должностных лиц.

в субаренду можно не только нежилое помещение, но и квартиры, землю. В первом случае сдачу внаем жилья обычно организуют частные лица: такая аренда приносит больше денег, чем долгосрочная.

В случае с земельным участком изменить его целевое назначение в субаренду невозможно. Договор субаренды земельного участка подлежит обязательной регистрации. При этом размер субаренды не должен превышать размер арендной платы.

Таким образом, законодательство РФ разрешает сдачу объекта в субаренду арендатору, если собственник объекта не заботится. Договор субаренды несет риски для всех сторон договора, поэтому при его составлении нужно запросить определенный перечень документов на объект.