Залог при покупке квартиры: особенности дизайна и важные вопросы

Определение залога содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выданная одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы контракта.

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Залог при покупке квартиры служит подтверждением заключения сделки и гарантирует выполнение обязательств по купле-продаже. Он выполняет следующие три функции:

• это платежное средство, поскольку оно выдается под будущий расчет;
• когда возникает спор по самому факту совершения сделки, подтвердите этот факт;
• обеспечивает выполнение основного обязательства, предусмотренного договором, в случае неисполнения лицом, внесшим депозит.

На практике бывают случаи, когда путают аванс и залог. У первого есть только функция оплаты, а у второго также есть функция безопасности, которая гарантирует, что существующее соглашение не будет нарушено. Согласно закону, положение о возврате депозита в двойном размере не распространяется на предоплату.

Что такое залог, чем отличается залог от задатка при покупке квартиры, как правильно оформить договор залога или вернуть деньги.

Как правильно оформить залог при покупке квартиры

Согласно ГК РФ документ о залоге не предполагает регистрации у нотариуса, за исключением случаев, когда это требуется по договору, по которому должны быть исполнены обязательства.

Договор залога (также называемый соглашением) несложно составить, руководствуясь следующими правилами.

• Прежде всего, необходимо зарегистрировать, кто определяется как заемщик, а кто залогодержатель, то есть стороны данного договора.
• Затем следует указать детали и цель основного договора, по которому гарантируется выполнение договоренностей.
• Следующий обязательный элемент — предмет залога и его основные характеристики.
• Поэтому необходимо разъяснить права и обязанности залогодержателя и залогодержателя. Определите, у кого еще есть предмет залога и можно ли его использовать, а также подлежит ли он замене и в каких случаях. Кто гарантирует сохранность этого предмета и несет ответственность за его повреждение или утерю.
• По завершении необходимо утвердить срок действия документа и условия, при которых договор может быть расторгнут или изменен.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: чем отличается задаток от задатка, образцы договоров и расписок, последствия расторжения договора

Перед переводом денег вам необходимо:

• внимательно изучить документы на недвижимость;
• убедиться, что супруг (а) продавца не возражает против сделки, что нет обременений (ограничения прав накладываются ипотекой, изъятием, арендой, арендой, опекой);
• проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги и зарегистрированных арендаторов (долги должны быть оплачены, а арендаторы должны быть освобождены). Советуем прочитать: Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки перед покупкой

Убедившись, что все в порядке, можно переходить к следующему этапу: переговорам между сторонами. Помимо покупателей / продавцов, могут участвовать юристы / агенты по недвижимости. Если в сделке участвует несовершеннолетний, его интересы представляют взрослые (родители, опекуны, попечители).

В ходе переговоров следует обсудить следующее:

• размер подлежащего совершению платежа — от 5% от суммы операции;
• как он будет передан другому лицу — наличный / безналичный;
• какую ответственность возьмут на себя стороны;
• обстоятельства, которые аннулируют ответственность — если они возникнут, покупателю может быть возвращен задаток, а продавцу будет разрешено вернуть сумму без ее удвоения;
• дополнительные нюансы — например, выписка всех арендаторов до завершения сделки.

После обсуждения деталей операции наступает очередь составления / подписания документов. Чтобы залог не воспринимался как аванс, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи вместе с договором купли-продажи. Если оформлен только один документ, суд признает сумму авансом и этот платеж фактически ни к чему вас не обязывает (не выполняет охранную функцию). Также вам понадобится квитанция для получения денег.

Разработка текста предварительного договора купли-продажи

Этот документ является обязательством заключить основной договор в будущем (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Он содержит ту же информацию:

• данные сторон (если в сделке участвует ребенок до 14 лет, необходимо свидетельство о рождении, помимо паспорта одного из родителей желательно прочитать: Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми);
• сроки заключения основного договора (если дата по каким-либо причинам переносится, требуется дополнительное письменное соглашение — оно прилагается к предварительному договору);
• стоимость проживания;
• сумма перечисленной продавцу суммы прописью / цифрами с указанием того, что это именно депозит;
• способ сделки с продавцом;
• все характеристики объекта (площадь, адрес, этаж и т д.);
• данные безопасности (договоры обмена, дарения, приватизации, купли-продажи);
• ответственность покупателя и продавца по статьям 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• обстоятельства непреодолимой силы обсуждаются на этапе переговоров, дальнейшие нюансы.

Документы подписывают продавцы и покупатели. Для несовершеннолетнего ребенка подпись ставится родителем (опекуном). 14-летний подросток должен поставить свою подпись, рядом с ним расписывается один из родителей (опекун, попечитель).

Составление соглашения о задатке

Этот документ является приложением к предварительному договору и составляется в целях правильного исполнения обязательств. Предоставляет следующую информацию:

• дата подписания;
• данные покупателя / продавца;
• размер депозита с указанием того, что он предназначен для оплаты проживания;
• какова ответственность сторон (в случае продавца указывается срок, до которого необходимо вернуть задаток двузначными числами).

Документ подписывается сторонами. Количество копий рассчитывается как при заключении предварительного договора.

Как оформить залог при покупке квартиры или ее возврате Человек, приобретающий недвижимость в виде квартиры, может столкнуться с различными неожиданными событиями

Договор залога при покупке квартиры, образец

Чтобы оставить залог при покупке недвижимости, особенно квартиры, необходимо правильно составить договор, в котором прописаны все нюансы выполнения обязательств по возврату залога.

Типичные примеры, когда требуется приверженность:

• Если бывший хозяин еще не покинул квартиру на момент сделки купли-продажи. Залог гарантирует выполнение этого обязательства.
• Если какие-то вещи останутся временно в квартире, то выставим на продажу. Договор залога гарантирует сохранность этого имущества или денежную компенсацию в случае повреждения или утраты этих вещей.
• Если у предыдущего хозяина квартиры есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, он обязан выплатить их в оговоренный срок. В противном случае сумма долга будет истребована в суде согласно условиям, указанным в договоре.

Перед тем, как заключить договор залога при продаже квартиры, стоит посмотреть на пример.

Сумма

Если гарантия при покупке квартиры определяется в денежном выражении, она может быть реальной или условной.

Когда стороны договариваются об условном обязательстве, это подробно указывается в соглашении. Например, если речь идет об оплате ЖКХ, после продажи квартиры бывший собственник обязан погасить все долги. В противном случае новый владелец может обратиться в суд и организовать все судебные издержки, уплачиваемые предыдущим владельцем в соответствии с условиями соглашения.

В любом случае размер гарантии при покупке квартиры определяется сторонами договора в зависимости от условий обеспечения гарантии.

Залог при покупке квартиры: стоимость, потребности, правила оформления, порядок оформления, размер залога. Правила заключения предварительного депозитного договора. Отличия первоначального взноса от аванса и залога.

Переходим к практике – как правильно проводится задаток

Этап №1 – переговоры

Чтобы более продуктивно обсудить регистрацию и будущую сделку, на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их агенты по недвижимости / юристы, если таковые имеются. Для несовершеннолетних переговоры ведут родители (опекуны / попечители).

Если я плачу задаток, я обычно обсуждаю следующие моменты:

• Сумма депозита. Как я уже писал выше, покупатели и продавцы должны сами согласовывать сумму. Обычно в районе 50 — 100 тысяч рублей.
• В какой форме будет перечислен депозит — наличными или безналичным расчетом.
• Ответственность сторон после передачи депозита.

Обычно мы договариваемся о следующем: Если продавцы отказываются продавать квартиру, покупателям возвращается задаток в двойном размере + срок возврата. Если покупатели, залог остается у продавцов.

Очень важно: заранее обсудите причины и причины форс-мажорных обстоятельств, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не может закрыть сделку из-за внезапной болезни, он может вернуть сумму депозита, но не в два раза. Или когда покупатели с ипотекой — они будут нести ответственность, если банк откажет им в ипотеке. Удерживает ли продавец залог в этом случае.

Помимо самого депозита, можно обсудить разные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы должны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны покинуть квартиру до совершения сделки купли-продажи. И т.п.

важно все обсудить заранее, ведь все моменты должны быть указаны в следующих документах.

Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы

Чтобы деньги считались залогом, обязательно оформите 2 документа: предварительный договор купли-продажи и договор залога. Эти два документа дополняют друг друга.

Если оформлен только один из этих документов, в суде в большинстве случаев задаток может быть признан заранее. Если, конечно, стороны не подадут в суд. Основное различие между авансом и залогом заключается в том, что нет никаких обязательств по авансу. Даже если одна из сторон просто не желает заключать договор, продавец не имеет права удерживать аванс себе. Он должен вернуть его покупателю и не удвоить сумму.

Чтобы доказать свою точку зрения, я перечислил последние судебные решения по рассмотрению споров ниже. Обязательно прочтите их.

ПРИМЕР 1. Узнаваемый заранее. Была только предварительная договоренность.

Ситуация: покупатель и продавец оформили только предварительный договор купли-продажи, в котором указали передачу задатка в размере 100 тысяч рублей. Также указали крайний срок заключения (основного) договора купли-продажи. Таким образом, этот срок был увеличен, то есть также оформлено соглашение о продлении. Но еще не успели договориться. Покупатель считает, что виноват продавец — продавец уклонился от сделки, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. И попросил задаток в двойном размере — 200 тысяч рублей. Но продавец думает иначе: у покупателя не было полной суммы для покупки квартиры. В результате покупатель подает в суд, чтобы получить двойной залог.

Суд постановил взыскать с продавца только 100 тысяч рублей, а не 200.

ПРИМЕР №2. Это аванс, даже если вы подписали депозитный договор.

Ситуация: покупатель дал продавцу задаток в размере 50 тысяч рублей. Для этого они только подписали депозитный договор. Он указал, что они должны подписать договор купли-продажи до 30 января. Но они так и не пошли на сделку. Покупатель считает, что виноват продавец, поэтому попросил у него двойной залог — 100 тысяч рублей. Но продавец ему ничего не вернул. Покупатель обратился в суд с требованием взыскать с него двойной задаток, госпошлину и юридические услуги.

Районный суд (Решение № 2-214 / 2019): Тот факт, что стороны заключили соглашение о подаче документов, ничего не значит. Этот договор должен быть заключен только вместе с (основным) договором купли-продажи — п. 1. Ст. 380 ГК РФ. Только в случае договора купли-продажи залог выполняет гарантийную функцию. Поскольку контракта не было, это аванс.

Суд постановил взыскать с продавца всего 50 тысяч рублей госпошлины и юридических услуг.

ПРИМЕР №3. Предоплата была перечислена. Хотя в предварительной договоренности указан залог.

Ситуация: покупатель перечислил задаток 60 тыс. Руб. Стороны подписали лишь предварительную договоренность, в которой указали срок подписания основного договора купли-продажи — до 10 апреля. 30 марта покупатель обратился к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор о неразрывном благоустройстве. Этим продавец хотел избежать налога с продаж. Покупатель отказался это сделать, поскольку эти условия ранее не обсуждались и не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не удалась. Покупатель считает, что это вина продавца, поэтому он должен вернуть ему двойную сумму залога — 120 тысяч рублей. Но он отказался, и покупатель обратился в суд.

Районный суд (решение № 2-62 / 18): В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ депозитный договор предусматривает обязательство, возникающее только в рамках заключенного (основного) договора купли-продажи. Если договор не заключен, обязательств нет. Поскольку обязательств нет, деньги были переведены заранее. И его нужно вернуть в любом случае. Кто бы ни был виноват, сделка так и не состоялась.

Всего 60 тысяч рублей собрал продавец. Даже если просили 120.

ПРИМЕР 1. Вот и дело дошло до ВЕРХОВНОГО СУДА — одного из высших судов в России. Он признал, что был перечислен залог. Была предварительная договоренность и депозитный договор.

Ситуация: покупатель дал продавцу задаток в размере 100 тысяч рублей. При доставке подписали предварительный договор купли-продажи и договор хранения. Продавец также написал квитанцию ​​о получении денег. Срок, в течение которого должен быть подписан (основной) договор купли-продажи, был указан в предварительном договоре. Но у покупателя не было денег на покупку квартиры в срок. И он попросил продавца вернуть эти 100 тысяч рублей. Он думал, что переводит аванс. Продавец отказался, поэтому ему подали в суд.

Покупатель указал в заявлении, что задаток гарантирует выполнение обязательства только по договору купли-продажи, но стороны такого договора не подписывали. Так что это был аванс.

Районный суд (Решение № 2-882 / 15): Покупатель не имеет права требовать возмещения. Стороны заключили договор о задатке, прописав в нем необходимые требования. Кроме того, они подписали предварительный договор купли-продажи, в котором также указали сумму в качестве залога. Покупателю было отказано в удовлетворении требований, и он подал апелляцию.

TAR (Определение № 4G-10267/2015): Залог считается таковым только во время подписания (основного) договора купли-продажи — ст. 380 и 429 ГК РФ. А поскольку он не подписан, задаток считается авансом. В результате решение районного суда было отменено, и было принято решение: продавец должен вернуть покупателю 100 тысяч рублей. Продавец не согласился с этим и обратился в Верховный суд.

Верховный суд (определение № 18-KG16-29): Областной суд ошибается. В п. 4 ст. 380 ГК РФ предусматривает, что залог может быть передан при заключении договора купли-продажи, предусмотренного предварительным договором. Между сторонами подписано как предварительное соглашение, так и депозитный договор. Покупатель виноват в том, что не нашел денег на покупку квартиры. Он не выполнил свои обязательства, которые были указаны в предварительном договоре. Решение областного суда было отменено, и дело направлено на новое рассмотрение.

ПРИМЕР №2. Это залог. Был депозитный договор и предварительный договор.

Покупатель дал продавцу задаток в размере 100 тысяч рублей. Для этого оформили и подписали депозитный договор и предварительный договор. Именно залог был указан в обоих документах. Но в итоге продавец отказался продавать квартиру, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. Продавец ничего не вернул покупателю, поэтому ему пришлось обратиться в суд. На суде покупатель попросил у продавца двойной залог в размере 200 тысяч рублей, процент за пользование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в размере 5,6 тысячи.

Суд взыскал с продавца двойной залог в размере 200 тысяч рублей, процент за пользование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в размере 5,6 тысячи.

Договор и предварительный договор могут быть составлены в простой письменной форме. Обращаться по этому поводу к нотариусу не обязательно, он такими документами не занимается. Если у вас нет опыта, лучше всего обратиться к юристу или агенту по недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи

Именно на основании предварительной договоренности покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить (основной) договор купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. Превью очень похоже на основное.

• ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей. Если есть дети до 14 лет, данные свидетельства о рождении и паспортные данные одного из родителей. Если вам от 14 до 18 лет, ваши паспортные данные и один из родителей. Если есть доверенное лицо: его ФИО, паспортные данные, номер и дата выдачи доверенности.
• Срок заключения договора купли-продажи. Например, до или не позднее 25 декабря 2021 года. После этого стороны могут увеличить срок. Для этого необходимо составить письменное соглашение к предварительному договору.
• Цена приобретаемой квартиры.
• Характеристики квартиры — точный адрес, площадь и т.д.
• По какому документу квартира принадлежит продавцам. Например, купили, поэтому данные договора купли-продажи — это дата заключения и государственный регистрационный номер.
• Дело в том, что переводится именно депозит и его сумма — цифрами и прописью.
• Ответственность каждой стороны по задатку: если продавец отказывается продать квартиру, он возвращает задаток в размере двойной суммы + срок возврата (например, в течение трех дней). Если покупатель, продавец оставляет себе задаток — ст. 380 и 381 ГК РФ.
• еще лучше указать, по каким причинам залог возвращается покупателю, а не остается продавцу. Например, если покупатель не одобрен для ипотеки. Или по внезапной болезни одной из сторон.
• Порядок расчетов. Например, покупатель переводит эту часть суммы авансом. Вторая часть помещается в сейф, который продавцы получат после оформления контракта. Третье лицо будет переведено из банка на счет такого-то продавца — это если у покупателей есть ипотека.
• Дополнительные баллы. Например, список документов, которые продавец обязан предоставить покупателям. Или кто и что оплатит оформление документов.

Предварительный договор подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одному из сторон не исполнилось 14 лет, один из родителей (опекун, попечитель) подписывает ему предварительный. Если вам от 14 до 18 лет, то он один из родителей (опекун, попечитель).

Сколько копий должно быть в предварительном договоре. Обычно количество копий равно количеству покупателей и продавцов, плюс может потребоваться несколько копий от разных организаций. Например, 2 покупателя, 3 продавца — 5 экземпляров. Если покупатели с ипотекой, банку нужен еще один экземпляр — уже 6. Если среди покупателей или продавцов есть несовершеннолетние, то копию потребуют органы охраны и опеки — уже 7. И так далее.

Соглашение о задатке

Соглашение прилагается к предварительному соглашению. В нем обязательно указать:

• Что договор составлен для надлежащего оформления предварительного договора + дата его подписания.
• ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей. Если есть дети до 14 лет, данные свидетельства о рождении и паспортные данные одного из родителей. Если вам от 14 до 18 лет, ваши паспортные данные и один из родителей. Если есть доверенное лицо: его ФИО, паспортные данные, номер и дата выдачи доверенности.
• Сумма залога покрывает стоимость квартиры.
• Ответственность каждой стороны по задатку: если продавец отказывается продать квартиру, он возвращает задаток в размере двойной суммы + срок возврата (например, в течение трех дней). Если покупатель, то продавец оставляет задаток себе.

Соглашение подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон не исполнилось 14 лет, договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если вам от 14 до 18 лет, то он один из родителей (опекун, попечитель).

Сколько должно быть копий договора. Количество копий равно количеству дополнительных участников транзакции +. Например, если есть два покупателя и два продавца, то 4. Другой может подать заявку в банк покупателей, если у него есть ипотечный кредит. Или орган опеки.

Этап №3 — передаем деньги и получаем расписку от продавца

При внесении залога советую покупателям переводить деньги только после получения квитанции от продавцов.

Деньги можно перечислить как наличными, так и безналичными. Если наличными, вы должны дождаться, пока продавец подсчитает счета и подтвердит, что деньги получены и не имеет претензий. Если не наличными, лучше указать цель перевода в назначении платежа. Например, «Дата депозита и перевода». И еще нужно взять дополнительную квитанцию ​​у продавца в квитанции.

Какую расписку принять

Квитанция о залоге должна быть подписана продавцом в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебного разбирательства: подпись может быть подделана, а почерк невозможен. Пишите только шариковой ручкой. Гелевая ручка или карандаш не подойдут.

Квитанция должна содержать следующие элементы:

• Название документа должно выглядеть так: квитанция о перечислении задатка по договору с указанной даты.
• Дата получения.
• Полные паспортные данные продавца и покупателя.

Например: . задаток в размере 30 тысяч рублей (тридцать тысяч рублей) в качестве оплаты по депозитному договору, заключенному в такой-то день.

обязательно прочитать полученную квитанцию ​​и перепроверить все данные. В частности паспортные данные, сумма депозита и дата.

После внесения депозита можно переходить к сделке купли-продажи. В настоящее время многие торговые операции должны быть нотариально удостоверены, например, вам нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы заверить договор купли-продажи. Поэтому читать: 1) в каких случаях договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен (статья была переписана после вступления в силу изменения статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 31 июля 2021 года); 2) как удостоверяется договор купли-продажи; 3) сколько стоит.