Стоимость услуг по купле-продаже квартиры и сколько взимает агент по недвижимости? Как продать недвижимость агентству и формы оплаты

Узнайте, что входит в список услуг агента по недвижимости, сколько времени занимает продажа квартиры и под какой процент. Читайте, от чего зависит стоимость и кто платит комиссию. Может ли агентство недвижимости приобрести дом и как будет меняться цена?

Цена услуг при продаже и покупке квартиры и сколько берет риэлтор? Как реализовать жилье агентству и формы оплаты

Покупка и продажа недвижимости — довольно распространенное явление. Такое обустройство хозяин может реализовать самостоятельно.

Но в некоторых случаях люди обращаются к услугам профессионалов, чтобы избежать проблем, ускорить процесс и реализовать процедуру с большей пользой.

В таких случаях заинтересованное лицо должно быть готово к дополнительным расходам, связанным с оплатой услуг агента по недвижимости.

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален.

Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно !

Как агенты по недвижимости получают прибыль от покупателей и продавцов

Как риелторы наживаются на покупателях и продавцах

В погоне за прибылью агенты по недвижимости часто идут на сделку не только со своей совестью, но и с законом, сознательно связывая руки продавцам и покупателям. Хозяину дома не удается пробиться сквозь преграды «агента», покупатель, который хочет поставить крышу над головой, не может «дотянуться» до продавца. Так кто же победитель?

Законспирированный собственник

легко ли купить квартиру? В крупном агентстве недвижимости нам объясняют, что если вы хотите сотрудничать, вы должны заключить договор на сумму 9,45 миллиона (45 базовых единиц):

— Ищем квартиры. Давайте вместе посмотрим на предметы. Работаем постфактум, оплата по договору после подбора подходящего варианта.

Но это еще не все. Получается, что после выбора квартиры вам нужно будет заключить еще один договор для сопровождения сделки. Сумма — прочие 12,6 млн (60 базовых величин):

— В этом случае наши агенты берут на себя оформление и проверку всей документации до момента заселения нового владельца.

Итого: 105 базовых единиц. Сумма внушительная. Но этих расходов можно избежать — вы можете найти квартиру самостоятельно и договориться с хозяином. Известный портал Hata.by предлагает поиск квартир без посредников. Однако все объявления заняты агентствами недвижимости. Изредка выходят «хозяйские» квартиры. Мы звоним, надеясь услышать от владельцев, но в ответ: добрый день, компания такая-то, агент такая-то, чем я могу помочь?

Сдаемся и выбираем подходящее предложение: большая трехкомнатная квартира недалеко от центра. Мы связываемся с некой Вероникой и сразу выясняем детали: когда мы сможем увидеть квартиру и будет ли там хозяин? Оказывается, придут и хозяева. Но радоваться рано.

— Цена квартиры окончательная?

— Возможен торг. Также придется заплатить за услуги агентства — до 105 базовых величин.

— Но столько же нам сказали, когда мы хотели искать жилье с нуля через агентство! То есть идет отбор, осмотр и так далее — весь комплекс.

Девушка, видимо, не ожидала такого осознания. Последовала пауза в несколько секунд.

— Давайте обсудим это на встрече. Посмотрим, удастся ли убрать услугу подбора жилья.

Пойдем на другую сторону. Размещаем объявление о продаже квартиры. Трехкомнатная квартира, с ремонтом, с красивым видом и другими стандартными удобствами. Пишем заглавными буквами: с посредниками не работаем. Но клавиатура компьютера не успевает остыть после набора объявления, так как телефон уже выскакивает. «Добрый день, агент такой-то озабоченности». В течение 3 часов — 6 звонков. И ни одного покупателя. Согласны работать с агентом. Он обновляет:

— Заключаем договор на 2,1 млн рублей (10 базовых). Далее мы публикуем объявление о продаже вашей квартиры на всех тематических сайтах. При заключении сделки вы платите стандартную комиссию — 1-3 процента от стоимости проживания.

— Но на тех же сайтах я могу разместить объявление сам. Возможно, мне все равно не понадобятся ваши услуги.

— Теоретически конечно можно. Но вот что я вам скажу: без агентства вы вряд ли сможете продать квартиру. Вы потратите зря время и нервы.

Куплю «кофточку»

Агенты по недвижимости не приехали вчера. Их услугами пользовались еще со времен Советского Союза. Правда, их называли по-разному, — рассказывает председатель правления Белорусской ассоциации недвижимости Николай Простолупов:

— Агентов по недвижимости не было по определению. Сегодня это человек, прошедший аттестацию в Минюсте и получивший соответствующий сертификат. В советское время государство таких документов не выдавало. Сделки с недвижимостью осуществлялись агентами или посредниками.

Продажа квартир происходила редко: продавалось только кооперативное жилье, которое принадлежало жителям и составляло около 5 процентов от общего фонда недвижимости. Остальное принадлежало государству. Поэтому основной операцией на рынке была биржа, говорит эксперт:

— Посредничество и спекуляция в СССР были запрещены и преследовались по закону, поэтому все сделки проводились тайно. Говоря по телефону о деталях будущей операции, например, о двухкомнатной квартире можно было бы сказать «одна кофточка с одним длинным рукавом, а другая короче». То есть одна комната больше, вторая меньше.

После распада Советского Союза многое изменилось. В 1991 году был принят закон о приватизации, и часть жилья была передана от государства в частный сектор. Тогда же стали появляться первые агентства недвижимости. Несмотря на то, что квартиры стали переходить в собственность арендаторов, сделки купли-продажи по-прежнему были невозможны: счетчики можно было продать только через три года после приватизации. Но многих это не остановило. Они пытались обойти запрет. Особенно часто это делали эмигранты, которые, намереваясь переехать за границу, хотели сэкономить на недвижимости, — продолжает Николай Простолупов:

— Приватизированную квартиру продать было сложно. Пришлось создавать целые цепочки с множеством операций. Реализовать такую ​​сложную схему домовладельцам не удалось. Поэтому они с удовольствием обратились к посредникам. Настоящая эра продаж жилья началась только в 1994–1996 годах. Также начала развиваться сфера недвижимости, в которой можно было заниматься как бизнесом, так и частными предпринимателями. Количество сделок купли-продажи исчислялось тысячами. Но отношения между участниками рынка никак не определялись: весь рынок недвижимости напоминал Комаровку».

Правила додумывают под себя

Сейчас деятельность риелторских организаций контролируется Минюстом. С начала года здесь рассмотрены десятки жалоб граждан на недобросовестные агентства недвижимости. Многие нарушения попадают в поле зрения специалистов министерства во время плановых проверок, — говорит начальник отдела адвокатуры и санкционирования правовой деятельности в этом ведомстве Николай Старовойтов:

— За пять месяцев этого года Минюст провел три плановые проверки. В первом случае в отношении учреждения было вынесено постановление об устранении нарушений законодательства о риэлторской деятельности, во втором — отозвана лицензия, в третьем — проверка только что завершилась, решение еще не принято.

— За какие нарушения агентство лишилось лицензии?

— Назову лишь несколько. Например, за неправильно выставленные цены на свои услуги. Наши ставки и тарифы определены постановлением Совета Министров. Обследование недвижимого имущества с составлением акта стоит 5 базовых величин. Но вместо 5 взяли 305 базовых единиц. Еще один факт: услуги оказывал человек, не входивший в штат организации — он работал по договору. Это тоже серьезное нарушение закона.

— Если тарифы и тарифы устанавливаются законом, почему цены часто колеблются на рынке?

— В «Бизнес-Недвижимость» нам объяснили следующее: мы показали 61 объект, по 5 базовых значений. Фактически, показать не менее 200 наименований — это услуга. То же самое и с рекламой. Что делают некоторые люди? Рекламировали один раз — платите, еще раз — платите еще раз. Но этого не должно быть!

Мы также сталкиваемся со случаями, когда вместо процента от транзакции цена назначается в базовых значениях. Разрешите пояснить: проценты могут взиматься только в случае купли-продажи и при оказании полного спектра услуг, от консультации до регистрации собственности. Процент рассчитывается от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Например, если объект стоит до 4 200 базовых единиц (882 млн руб.), То ставка 3%, если более 16 500 (3,4 млрд руб.), То 1%. В основном оплата производится, когда агентство оказало индивидуальные услуги в сфере недвижимости. Например, совет по сделке.

Почему некоторые из них будут нарушать? Наша версия — скрыть выручку и, как следствие, недооценить налоговую базу. По документам указывают, что часть услуг оказана, но за все получают оплату. То, что не просмотрели бумаги, кладут в карманы. Если стоимость рассчитывается в процентах, то сумму, уплаченную покупателем, скрыть невозможно. Также в некоторых случаях возможно, что в базовых условиях оплата будет выше, чем процент. А некоторые умны. Мы проводим проверки и видим эти нарушения.

— С начала года приостановлена ​​деятельность еще одного крупного агентства в столице — «Академическое».

— Поводом для проверки послужила поступившая нам жалоба от женщины. Она хотела купить квартиру и сама нашла подходящее объявление. Я позвонил по указанному номеру, на звонок ответил агент. Встретились, посмотрели квартиру и женщина решила ее купить. Поэтому агент поставил условие: до тех пор, пока не будет заключен договор на оказание риэлтерских услуг, о продаже не может быть и речи. Женщина отказалась: за что заплатить, если она сама нашла квартиру, и показать, что это обязанность агента, заключившего договор с продавцом (хотя на самом деле его не было. Оказалось, что документ не был оговорен с хозяином, но с невесткой, не имеющей отношения к жилплощади). Получив отказ, агент убедил продавца увеличить стоимость квартиры, чтобы избавиться от несговорчивого покупателя.

— Насколько законно в целом брать деньги и с продавца, и с покупателя?

— Мы четко выразили свою позицию: если покупатель сам нашел недвижимость, ему не нужно платить агентству недвижимости за выбор варианта. Ведь получается, что за одну и ту же услугу оплата взимается обеими сторонами. Мы настаиваем на том, чтобы в этой части агентство недвижимости снимало деньги только с продавца. Если покупатель обращается в риелторскую организацию и ищет варианты, то, конечно, можно заключить сделку. В целом все эти вопросы регулируются Гражданским кодексом. Каждая сторона вправе заключить договор. Но принуждение к этому незаконно. Мы с этим боремся.

— С рынком аренды также связано много неприятных фактов.

— Один из самых актуальных вопросов — это работа по предоплате. Человек обращается в организацию за съемным уголком, ему выдают список с адресами квартир (услуга называется «предоставление письменной информации о спросе и предложении жилой недвижимости»). За это он платит 5 базовых величин. И тут он сталкивается с тем, что либо по указанному адресу жилья нет, либо цена отличается от указанной в агентстве, либо эта жилая площадь уже сдана. Получается, что человек зря заплатил деньги. Поэтому мы предлагаем внести поправки в Указ № 15 в отношении недвижимости: письменное представление информации о спросе и предложении должно работать совместно со службой выбора жилья. Это не включает предоплату. Только после того, как агентство выбрало подходящий для клиента вариант, составляется акт выполненных работ и выплачиваются деньги.

— У нас в стране 139 организаций по недвижимости. При этом ежегодно регистрируется 45-50 тыс. Сделок купли-продажи. Вроде бы всем достаточно прилично заработать, соблюдая закон. Однако на рынке много недобросовестных агентов. Один из агентов по недвижимости назвал меня причиной чрезмерного регулирования. Что вы думаете?

— Мы не вмешиваемся в деятельность агентств недвижимости до тех пор, пока они дружат с законом. Судите сами: 4-5 плановых проверок в год. Остальное — по желанию граждан. Но если компании будут работать честно, люди не будут присылать нам жалобы. Что касается регулирующей деятельности, то сегодня она прозрачна. Чтобы доказать это: большинство организаций, занимающихся недвижимостью, не нарушают правил. Поэтому я не вижу причин говорить, что рынок чрезмерно регулируется. А те, кто ищут лазейки, искажают толкование законодательных актов, делают это сознательно из желания положить себе в карман побольше.

На рынок пала тень

В то время как одни ищут способы обойти закон, другие его вообще не писали. Это так называемые серые агенты. На рынке их около 20 процентов, говорит Николай Простолупов:

— Как правило, у них нет свидетельств об аттестации. Они не подпадают под юрисдикцию Министерства юстиции. Хотя бывают случаи, когда некоторые из «серых» агентов де-юре зарегистрированы в зарегистрированных агентствах недвижимости. Решить проблему здесь могут только правоохранительные органы, потому что речь идет о мошенничестве и незаконной предпринимательской деятельности.

Например, на рынке аренды теневые брокеры иногда маскируются под агентов де-факто. С одной из них столкнулись студентка Минского университета Ирина Новицкая и ее брат Олег. В поисках съемного жилья мы нашли объявление о сдаче от хозяев простой копейки на улице Янки Мавры. Девушка вспоминает:

— На другом конце трубы сразу почувствовали, что квартира действительно снята через агента. Мы согласились. Правда, хозяева хотели поправить семейную пару. И агент предложил мне стать фальшивкой: мои паспорта никто проверять не будет.

Агента встретили прямо у входа. Женщина попросила представить ее как родственницу, которая приехала посмотреть, где будут жить супруги. Владельцы-пенсионеры поверили легенде и вручили ключи паре. Мы договорились с агентом у входа, но так и не увидели контракт, который она обещала дать на следующий день. Как выяснилось спустя два месяца, владельцы даже не знали, что их квартиру «лечил» агент.

Экономия должна быть разумной

После серии рекламных звонков нам все же удалось преодолеть барьер агентов по недвижимости и поговорить с продавцами лицом к лицу. Сергей, 42 года, является владельцем однокомнатной квартиры по ул. Славинский настроен на драку. Без посредника! Нечего терять тысячи долларов на «переупорядочении карт». В другом случае 53-летний Станислав, владелец однокомнатной квартиры на проспекте Победителей, готов сдаться. Его объявление было приостановлено почти на шесть месяцев. Дважды прямой контракт расторгался в последний момент. Покупателю не понравилось предложение возместить часть затрат на подготовку документации. Второй имел в виду плохой вид из окна!

— Я думаю, что если бы специалист, съевший собаку обо всех тонкостях подобных операций, вел диалог, все было бы о мази, — говорит Станислав. — Видимо, придется пожертвовать определенной суммой в обмен на душевное спокойствие и гарантию качества.

Экономия, конечно, не всегда разумна. Рынок недвижимости должен быть прозрачным. Покупатель и продавец обычно готовы платить агенту по недвижимости. Но не переплачивайте.

Мнения

Владимир Чернушевич, директор ООО «Загородный дом и Квартирный центр»:

— Законодательство о недвижимости необходимо изменить, чтобы оно понималось и применялось единообразно. Покупатель услуг в сфере недвижимости сейчас платит от 15 до 105 базовых величин. Некоторые агентства недвижимости руководствуются не действующим законодательством, а подписанными ими Меморандумами. Культуру правоприменения нужно повышать, чтобы участники рынка боялись ее нарушить.

Предлагаем потребовать, чтобы стоимость риэлторских услуг для продавца и покупателя определялась в процентах от стоимости имущества, указанной в договоре купли-продажи, но не менее 60 базовых величин. Выбор варианта сделки для покупателя свободный (договор заключается только с юридическими лицами, которые «перемещают» арендаторов при сносе жилого помещения). Это может стать основой для единообразного применения законодательства о недвижимости.

Виктор Шаюкевич, доцент кафедры строительства и управления недвижимостью Белорусского национального технического университета:

— Текущие требования к операциям с недвижимостью не жесткие. Ценообразование стоимости услуг в сфере недвижимости должно быть сохранено. И, учитывая уровень доходов населения, нет оснований для повышения тарифов и тарифов. В нашей стране в среднем на оплату услуг в сфере недвижимости уходит 2,3 процента стоимости объекта, в Германии — 6,5, в Италии — 4,5, в США — 5,5. Но при этом стоимость риэлторских услуг в нашей стране составляет 5-8 средней заработной платы по стране, тогда как в Германии — 4, в Италии — 3,9, в США — 3,3.

Уверен, что не только продавец, но и покупатель должен оплачивать работу агента по недвижимости в том или ином объеме. Необходимо распределить между ними «вес» выплат. Это повысит ответственность организаций недвижимости за качество предоставляемых услуг. Множество негативных вопросов вызывает понятие «место оказания риэлторских услуг», которое не подпадает под законодательное определение «представительства» или «филиала». У некоторых организаций до 20 таких мест, даже в регионах страны. Такие «места» являются «рассадником» многочисленных нарушений.

В тему

Сработали по-черному

С 2008 по 2015 год в Могилеве молодая пара поженилась с другом с целью наживы буквально похоронила на земле шесть человек. «Черные агенты» находили одиноких владельцев квартир и пьющих, у которых были задолженности по счетам. Злоумышленники предлагали будущим жертвам продать свои квартиры и купить жилье подешевле. Приняв сделку, потерпевшие в одиночку, но под пристальным наблюдением, расплатились с долгами и заполнили документы. После того, как сделка была закрыта, преступники пригласили жертву отпраздновать успешное завершение дела. И они их убили. Когда арестовали «черных агентов», на кладбище уже были раскопаны две могилы.

Начальник управления по расследованию преступлений против личности отдела уголовного розыска УВД Могилевского облисполкома подполковник полиции Анатолий Примачек констатирует:

— Компания со своим головным офисом, персоналом, стабильной репутацией на рынке — гарантия законности работы. Безопаснее встретить агента по недвижимости в его офисе, проверив его квалификацию. При покупке недвижимости вам следует спросить соседей по собственности, которую вы покупаете, о личности предыдущих владельцев, периоде владения этой недвижимостью и т.д. На момент продажи сделка будет считаться завершенной только тогда, когда деньги за жилье будут зачислены на банковский счет. Следовательно, даже в самом худшем случае нарушитель не сможет получить право собственности на квартиру и не выплатить оговоренную сумму.

Татьяна Литвинова

Авторы публикации: Сергей Муравский, Валерия Гаврушева, «Народная газета»
(фото — «Народная газета»)