Все доступные способы проверки застройщика при покупке квартиры на DDU

Как выбрать разработчика и не попасть в руки мошенников? Об этом и многом другом в нашей статье.

Все доступные способы проверить застройщика при покупке квартиры по ДДУ

Покупка квартиры в новостройке у застройщика сопряжена с определенными рисками. Чаще всего это нечестность, которая может обернуться для покупателя возможностью выбежать из желанной новенькой квартиры и у него нет денег на ее покупку.

свести к минимуму некоторые риски вполне возможно, если внимательно отнестись к проблеме выбора строительной компании, обзору исследований, рекомендациям, составляющим ее репутацию. Также важно запросить документы, подтверждающие надежность разработчика. И только после этого приступайте к заключению сделки.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры в строящемся доме, акционер должен собрать как можно больше информации о застройщике и проекте. Прежде всего, прочтите декларацию проекта для объекта.

Перечень построенных застройщиком объектов

Вот названия всех тех объектов, которые девелопер построил за последние три года. Они будут указаны только в заявлении о проекте, но, обладая этой информацией, покупатели смогут продолжить проверку самой компании на специализированных форумах. При этом их должно интересовать, как ранее сдавались объекты этого застройщика, не допускала ли строительная компания задержек во времени, были ли у покупателей претензии к качеству жилья.

Архитектурная концепция сегодня — один из важнейших неценовых факторов при выборе жилой недвижимости. Но все больше покупателей соглашаются с тем, что дома должны быть стильными не только снаружи, но и внутри. 66.RU определила четыре новостройки, в которых будут объединены интерьер и экстерьер.

Компаунд «Проспект Мира»

Создатели комплекса «Проспект Мира» считают, что стиль — это не просто сочетание внешнего вида здания и внутреннего оформления общественных пространств, но и баланс между активной жизнью и полноценным отдыхом жителя. Поэтому в целом особое внимание уделяется жилой среде проекта.

Композитный проект — это архитектурная гармония, сочетающая в себе элементы природы, дизайна и современных технологий. Архитектурная композиция основана на знаменитых уральских мегалитах, что делает жилой комплекс более выразительным и элегантным на фоне городского пейзажа.

Размещение в таких комплексах основано на требованиях комфорта и безопасности: личных, семейных, технологических и экологических. Такие же высокие стандарты применяются к консьерж-сервису, охране, техническому обслуживанию, уборке и уборке привокзальной площади. Кстати, во дворе каждый житель комплекса сможет организовать свое свободное время: безопасные и городские игровые площадки для детей любого возраста, фитнес-зона и площадка для спортивных игр, удобные шезлонги и скамейки для теплого соседства разговоры. Центром притяжения двора станут сухой фонтан и ручей.

Каждая секция комплекса имеет свой дизайн для общих частей. Общие правила остаются неизменными: большие прозрачные двери, консьерж и зоны ожидания со стильной мебелью, обилие зеркал в полный рост, роскошные люстры и бра, интеллектуальное освещение, реагирующее на движение.

Разные участки проспекта Мира имеют свой набор планировок. Так, квартиры первого этажа, выходящие во двор, имеют террасы, а на верхних этажах некоторых секций большие окна. Среди эксклюзивных планировок — варианты с окном в ванной, двухуровневые апартаменты и апартаменты со вторым светом. Это апартаменты, в которых вы можете выразить свой стиль и свою индивидуальность.

Рекламная пауза. Ограниченное предложение, никаких предложений. Подробности в центре продаж «Первостроитель» по телефону (343) 375-99-99, ул. Мира, 41 ООО «АН« Мира 39 ». Дома ул. Мира, 47/2, ул. Сдача Мира 47/3. Дом 11.4 на КОМ, застройщик — ООО« Специализированный девелопер МФК », построен по проекту 214-ФЗ заявление размещено на нашем сайте home.rf

Где посмотреть заявление девелопера по проекту | Юридическая консультация по вопросам недвижимости

Проверяем информацию в интернете

В этом вашем Интернете вы можете найти много интересного о разработчиках. Вас должны интересовать иски и отзывы о банкротстве.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда хранятся материалы дела. В нем важно проверить, подавал ли кто-нибудь заявление о банкротстве вашему разработчику:

Не покупайте квартиру от потенциального банкротства, выбирайте другого застройщика.

Отзывы

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы разработчиков на специальных сервисах.

Где посмотреть заявление девелопера по проекту | Юридические консультации по недвижимости для собственников

Новостройка. Как выбрать застройщика

Когда человек что-то делает впервые, он иногда ошибается по незнанию. Если говорить о покупке квартиры, то такая ошибка стоит несколько миллионов рублей.

Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Последние два года я работаю в Сибакадемстрой, большом сибирском девелопера. Занималась поддержкой клиентов — делала так, чтобы им было легко купить квартиру у нас. За два года я понимал все, что их волновало: куда идти, как оформлять документы, как получать вычеты, потому что мы имели право на стройку и дальше по списку. Из этой работы у меня появилась важная мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как это правильно делать.

В этой статье я постараюсь рассказать все, что знаю о выборе застройщика: как проверить его и новостройку, что с документами, что искать на сайте. Статья длинная, потому что серьезная.

Проверяем сайт застройщика

Сайт конкретного застройщика или новостройки — это первое, на чем сразу можно отсеять разработчиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии строительной площадки или передаваемые веб-камерой.

Документы о застройщике

Ни одна компания не может работать без учредительных документов. Обязательный минимум:

1. Бумага.
2. Свидетельство о регистрации.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Выписка из реестра юридических лиц единого государства .

Если эти документы есть на сайте разработчика — хороший знак, нет — не смертельный, запросите копию на шаге 2.

Уточняйте дату регистрации застройщика на сайте налоговой инспекции. Убедитесь, что заявление разработчика соответствует действительности. Если вы видите несоответствия, спросите разработчика, какие документы могут обосновать эти несоответствия.

Вот условно Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что девелопером является ООО «Марсопроходец». При этом рекламу новостройки сопровождал логотип другого девелопера — ООО «Арес». Матвей попросил у «Ареса» документы и обнаружил, что «Арес» был основателем «Марсианского ходока». Несоответствие устранено.

Илья привык думать, что компания «Спецнабстройдом» существует с советских времен: там же работал его отец. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания основана в 2009 году. Илья запросил документы у застройщика. Новый «Спецнабстройдом» не смог доказать, что принадлежит старому «Спецнабстройому». Это означало, что новый застройщик не мог хвастаться домами, построенными старым, а просто использовал раскрученный бренд.

Документы о новостройке

Два основных документа достойной новостройки — это разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: найдите раздел «Документы» или, на государственном языке, «Разрешительные документы».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия; без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала строительства государство контролирует застройщика, чтобы защитить акционеров от покупки квартиры в несуществующем здании.

Девелопер сам составляет декларацию проекта, заверяет печатью и подписью директора. Обозначает важную информацию для покупателя: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Информация о финансировании

На дом денег нужно, очень много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 млн рублей, в Москве — 3,2 млрд, в Новосибирске — 400 млн. Таких денег нет ни у кого.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.

На первые деньги каждый девелопер старается продать квартиры в новом доме еще на стадии котлована. Чтобы создать спрос, за эти квартиры платят низкие цены.

Некоторые девелоперы договариваются о финансировании проекта с банками. В этом случае банк предоставляет застройщику ссуду на строительство дома, а застройщик выплачивает ссуду из денег, которые он получает от покупателей.

надежнее покупать квартиру у застройщиков, получивших финансирование проекта от солидного банка. Банк уже проанализировал риски, связанные с новостройкой перед вами, и у застройщика достаточно денег, чтобы вовремя заплатить подрядчикам за работу и вовремя построить дом.

Финансирование проекта указано в заявлении о проекте, которое разработчик публикует на сайте. Ищите в выписке раздел «Финансовые риски» — там написано что-то вроде «Строительство ведется за счет заемных средств банка».

Сроки строительства

Срок строительства дома зависит в основном от технологий, по которым он построен. Самые панельные дома — это панельные, которые собираются из готовых плит с завода, как дизайнер. Строятся за 7-10 месяцев.

Монолитные каркасные дома строят дольше — 1,5-2 года. Сам короб быстро изготавливается в домашних условиях, но тогда необходимо заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Самые длинные — это кирпичные дома, так как каждый кирпич кладут отдельно. Новое кирпичное строительство от фундамента до сдачи занимает 2,5 года.

Разработчики также вносят изменения в климат. На Урале и в Сибири строительство длится дольше, чем на юге России, потому что в морозных условиях невозможно залить котлован или сделать фасад дома.

Смотрите график в декларации проекта. Подходящий застройщик рассчитывает срок строительства на основе технологии и добавляет годовой запас на случай форс-мажорных обстоятельств, таких как смена подрядчика или суровая зима. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми материалами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

Если условия в проектной декларации указаны корректно и с запасом, промоутер адекватен. Снижаются риски, которые он не создаст вовремя.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если разработчик регулярно публикует фотоотчеты, посмотрите, как фотографии изменились по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Есть ли динамика? Хороший.

еще лучше, если разработчик ведет трансляцию с веб-камеры. Наблюдайте за строительной площадкой с 9:00 до 18:00. Если строители бегут, кран работает: дом не на бумаге строится.

Когда я работал в строительной компании, я отвечал за сайт и онлайн-трансляции стройплощадок. Если наша веб-камера ломалась или связь с ней терялась, акционеры писали гневные письма на электронные письма и сообщения во всех социальных сетях. Это досадно, но эффективно: я сразу вырвал мозги подрядчику, подрядчику — его сотрудникам — и все было исправлено.

Некоторые разработчики связывают фиктивные видеоролики с трансляциями с веб-камер на случай, если камера сломается. Для того, чтобы заглушка нормально загрузилась из интернета, обычно она короткая — 2-3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию более 5 минут, а точнее — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Есть два варианта: либо камера сломана, либо разработчик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, построившей театр. Он смотрел трансляцию 5 минут и смотрел повторы. Он приказал все исправить. Через три месяца губернатор перепроверил трансляцию и снова увидел повторы: «Думаешь, я не буду это смотреть? Нет, я включил и смотрю. Там этот же человек уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансмиссией, я не знаю.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите им, что вы хотите увидеть оригиналы учредительных актов, договора страхования нового здания и получить образец или проект договора участия в строительстве.

Учредительные документы

О учредительных актах на первом этапе мы уже говорили, ваша задача сверить их с оригиналами. Если их не было на сайте, попросите разработчика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома дважды проверьте веб-сайт налоговой инспекции.

Договор долевого участия

Договор о долевом участии в строительстве, сокращенно DDU, — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает 100% безопасности сделки, но защищает покупателя гораздо более «серыми» схемами покупки. Сначала я хотел написать обо всех серых узорах, но понял, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Мы опубликуем это в ближайшее время.

Что это значит. DDU — это соглашение только между вами и разработчиком. В нем должен быть указан предмет договора: какую квартиру вы покупаете и когда застройщик должен переместить квартиру к вам. DDU должен указывать:

1. Адрес постройки дома.
2. Кадастровый номер земли, на которой будет построен дом.
3. Этаж и предварительная квартира.
4. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
5. Срок сдачи новостройки.

Как это работает. Во-первых, DDU защищает вас от ошибок строителей при строительстве. Застройщик обязан переселить вам именно такую ​​квартиру, как указано в DDU .

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписанную с застройщиком дошкольного образовательного учреждения. При приеме квартиры он установил, что площадь квартиры составляет 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу 2,5 м² — 288,5 тыс. Руб. На эти деньги он настил полы.

DDU защищает вас от поздних сроков. Клиент имеет право перенести дату сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым акционером. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если клиент не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на штраф — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Саша купил квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписал дошкольное учебное заведение с застройщиком. Крайний срок сдачи дошкольного образования — 31 марта. На 81-й день санкции начинают «просачиваться», то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написал жалобу разработчику и получил 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Почему-то купил пять айфонов.

DDU обеспечит вам качество строительства. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого покупатель несет ответственность за объект, переданный акционеру. За саму квартиру он отвечает 5 лет, из них 3 года за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо устраняет дефекты бесплатно, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ. Крайний срок сдачи дошкольного образования — 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт сдачи-приемки и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне не закрывается должным образом. Написал жалобу застройщику, застройщик оконному подрядчику. Подрядчик бесплатно заменил уплотнитель окна в рамках гарантии.

Договор долевого участия защищает от ошибок клиента, задержек и гарантирует качество строительства.

Покажите план дошкольного образования независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с разработчиком, измените договор — это законно и нормально. Помните, что вы не только хотите купить квартиру, но и застройщик хочет ее продать. Поскольку у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который внес в дошкольное учреждение следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры оказывается на 3 и более процентов больше заявленной, акционер выплачивает застройщику сумму, равную разнице в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену за квадрат метра согласно DDU. Если квартира на три и более процента ниже заявленной площади, застройщик возвращает акционеру сумму, равную разнице между полезной площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженной на цена квадратного метра согласно ДДУ ».

Пункт не противоречил закону, но разработчик дважды обманул. Без этого пункта Ульяна не была обязана платить разницу, если квартира оказалась больше, чем предусмотрено в договоре. Если бы квартира оказалась меньше, чем в доме дошкольного учреждения, застройщик был бы обязан выплатить компенсацию за всю недостающую площадь, не уменьшенную на три процента.

Разработчик не пошел менять DDU: «Если вам это не нравится, купите в другом месте, это DDU одобрено нашими юристами». Ульяна от покупки отказалась.

Договор страхования на новостройку

Согласно закону, застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или замораживания строительной площадки. При подписании DDU застройщик обязан показать вам договор строительного страхования, но ничто не мешает вам заранее подать заявку на этот договор.

Действуйте так же, как и в отношении устава: изучите оригинал договора в офисе и попросите копию для вас дома. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если его нет в списке страховщиков ЦБ, ваш застройщик не имеет права заключать с вами сделку.

Строительство необходимо застраховать в одной из компаний, перечисленных ЦБ. Необходимо предъявить договор страхования.

Проверяем информацию в интернете

В этом вашем Интернете вы можете найти много интересного о разработчиках. Вас должны интересовать иски и отзывы о банкротстве.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда хранятся материалы дела. В нем важно проверить, подавал ли кто-нибудь заявление о банкротстве вашему разработчику:

Не покупайте квартиру от потенциального банкротства, выбирайте другого застройщика.

Отзывы

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы разработчиков на специальных сервисах.

Смотрим готовые дома застройщика

Спросите застройщика или посмотрите в заявлении о проекте информацию о тех домах, которые он уже построил. Сходи к ним.

Нет смысла смотреть на дом, который сдавали пять лет назад: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому сами порядочные застройщики улучшают качество домов и микрорайонов. Хорошо, если есть дома, которые девелопер сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрыта, договоритесь о посещении этих домов с застройщиком.

Что смотреть. Хлопните в входные двери, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, пейзаж двора. Поднимитесь на верхний этаж и пройдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок, чтобы убедиться, что штукатурка влажная или на ней есть разводы? Если есть, то в новостройке этого застройщика лучше не занимать верхний этаж.

Вы ходили на лифте или шли пешком? Если вы идете пешком, поинтересуйтесь у жителей дома, сколько раз не работает лифт. Если через год после доставки застройщик не может позаботиться о лифте — это грубый знак.

Что пропустить. Не страшно, если на входной двери (или на входной, бантик) не сработает доводчик. В первые два года после доставки жители заняты ремонтом, поэтому часто отключаются самостоятельно, чтобы в дом могли попасть слесари или ремонтники.

Если подъезд грязный, берите скидку на погоду и мытье полов не чаще одного раза в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому обновления. После этого спросите жильцов, ТСЖ в доме или управляющую компанию. ТСЖ расшифровывается как «Товарищество собственников жилья» — жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиков и подрядчиков, чтобы они вывозили мусор. Управляющая компания, управляющая компания, уже наняла сотрудников, заключила договора с подрядчиками и организует их работу. Если в доме есть ТСЖ, к застройщику вопросов по уборке быть не может. Если вы находитесь в Великобритании, обратитесь к разработчику или найдите в Интернете учредителя. Если этот MC является дочерней компанией застройщика — а это случается — арендаторы могут влиять на качество MC через разработчика, это экономически выгодно.

Основная идея — почувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с арендаторами — посмотрите, что это за люди и как они здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежие данные» девелоперского дома. Нравится это? Тогда есть смысл рассмотреть этого разработчика

Если в списке претендентов на ваши деньги еще есть застройщики, прочтите нашу статью о том, как купить квартиру в новостройке. В нем мы рассказываем вам, как происходит сам процесс покупки, и помогаем вам разобраться в этапах и документах.