Как оформить договор аренды

Когда договор аренды оговаривается. Зачем регистрироваться. Какие документы предоставить для оформления аренды. Как заполнить заявку. Куда отправлять документы для регистрации. Стоимость госпошлины. В какие сроки принимаются во внимание документы? Что делать, если регистрация приостановлена.

Договор считается заключенным, если арендодатель и арендатор согласовали все существенные условия (срок, цена и т.д.). Договор на срок более одного года оформляется в письменной форме.

Имущество подлежит обязательной регистрации в следующих случаях:

1. Стороны обязаны зарегистрировать в Росреестре договор аренды нежилого помещения, если он заключен на срок более одного года. Это правило утверждено п. 2 ст. 651 ГК РФ п.2 ст. 26 ТК РФ п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. 53 посвящена ему.
2. Если переданным объектом является бизнес, транзакция также фиксируется вне зависимости от срока ее действия: этого требует п. 2 ст. 658 ГК РФ .
3. Если в аренду сдается не весь объект, а его часть, он одновременно вносится в земельный кадастр и регистрируется операция (п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. 73).

Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, нет необходимости регистрировать договор.

Эти правила предназначены для защиты арендатора. Например, при смене собственника арендуемого помещения существующий договор является обязательным для нового собственника, если он зарегистрирован в Росреестре. Поэтому арендатору стоит подумать о том, как оформить договор аренды, если он не хочет в дальнейшем увязнуть в конфликтах и ​​судебных разбирательствах. Каждая партия имеет право зарегистрировать его.

Еще одно преимущество для арендатора — уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А выдающий орган не будет выдавать разрешение на ведение предпринимательской деятельности в чужом помещении, которое официально не арендуется.

При заключении договора аренды жилого помещения между юридическими и физическими лицами выяснять, где происходит регистрация договора аренды квартиры, а также должна ли она осуществляться в ином месте, кроме Росреестра.

Нужно ли регистрировать соглашение о найме жилого помещения?

однозначно ответить на этот вопрос невозможно, так как все зависит от срока аренды объекта недвижимости. Согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ договор аренды подлежит оформлению, если срок его действия превышает 1 год. При этом во время этой процедуры на арендуемую квартиру накладывается обременение на весь период, в течение которого действует соответствующий договор.

Таким образом, арендные отношения, продлевающие действие на длительный срок, подлежат обязательной государственной регистрации.

Предлагаем вам ознакомиться со статьей на тему: Оформление долгосрочной аренды по документам нежилого помещения

Документы и срок регистрации договора аренды в Росреестре

есть возможность заключить договор аренды на жилые или нежилые помещения, а также на землю или целые комплексы. Если отношения между собственником недвижимости и арендатором продлятся более одного года, требуется регистрация договора аренды в Росреестре. Срок аренды может составлять менее одного года, и в таких условиях нет необходимости вносить изменения в USRN.

Правила заключения соглашения

Гражданский кодекс устанавливает основные правила, которые граждане и владельцы бизнеса должны соблюдать при подписании договора аренды. Процесс подписания данного соглашения разделен на несколько этапов:

• изначально арендатор, которым может быть частное лицо, предприниматель или владелец бизнеса, ищет подходящую недвижимость, и этот объект можно использовать как дом или бизнес;
• кроме того, оговариваются условия сотрудничества с собственником помещения или земли;
• составляется договор, в котором устанавливаются права и обязанности участников, а также указывается размер арендной платы;
• при сроке менее одного года регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре не требуется;
• кроме того, регистрация требуется, если один из участников является юридическим лицом.

Процедура составления акта может быть проведена непосредственными сторонами или с помощью приглашенного юриста.

Какие включаются сведения?

При оформлении договора аренды нужно вводить только актуальную, достоверную и необходимую информацию. В противном случае в регистрации этого документа в Росреестре будет отказано, так как сотрудники этого госучреждения проводят тщательную проверку полученной документации.

Следовательно, в договор должна быть включена следующая информация:

• информация о каждом участнике сделки и, если документ подписан физическим лицом, указываются его полное имя, паспортные данные и адрес регистрации, а если участником является компания, его имя и данные;
• объект сделки, представленный недвижимостью или земельным участком, подробно описан, и с помощью предоставленной информации не должно возникнуть проблем с идентификацией собственности;
• указывается размер арендной платы;
• указан порядок расчетов и можно комбинировать разные способы оплаты;
• предписывается точный срок действия соглашения, который оговаривается двумя сторонами, и если такая информация недоступна, то соглашение считается заключенным на неопределенный срок, поэтому в любое время любая из сторон может настаивать на отказ от договора;
• права и обязанности каждого участника;
• ответственность сторон.

Только при правильном формировании документа происходит оперативная регистрация аренды в Росреестре. Пример этого документа можно увидеть ниже.

Когда нужна регистрация?

Не все договоры аренды подлежат обязательной регистрации. Регистрация договора аренды в Росреестре требуется, если этот договор заключен на срок более одного года.

Кроме того, регистрация требуется, если один из участников является владельцем компании.

Если договор заключается между физическими лицами или предпринимателями и срок его действия составляет менее одного года, вам не нужно будет связываться с Росреестром для проведения регистрационных действий.

Срок регистрации договора аренды в Росреестре

Изначально следует понимать, когда именно договор аренды с другими необходимыми документами должен быть передан в этот госорган. Срок регистрации аренды в Росреестре в 2017 году был таким же, как и в 2019 году. Процедура должна быть проведена в течение одного месяца с момента подписания договора между двумя сторонами сделки.

Ближайший срок регистрации аренды в Росреестре — 5 рабочих дней. Но это касается только ситуаций, когда необходимая документация передается напрямую в управление Росреестра. Если стороны сделки прибегают к помощи посредника, предоставляемого МФЦ, срок регистрации в Росреестре аренды земли или помещения увеличивается, поэтому процедура проводится в течение 7 рабочих дней.

Если в процессе проверки документов будет обнаружено отсутствие важных документов или какие-либо несоответствия, в регистрации договора будет отказано, поэтому необходимо будет внести необходимые изменения.

Какая нужна документация?

Документы для оформления аренды в Росреестре зависят от типа недвижимого имущества, которое передается арендатору на основании данного договора. В стандартной комплектации требуется следующая документация:

• заявление о регистрации, оформленное по форме Росреестра;
• прямая аренда, и передается в двух экземплярах, причем каждый документ должен иметь подписи обеих сторон;
• техническая документация на недвижимость, которую должен подготовить арендодатель;
• паспорта обоих участников;
• доверенность, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо;
• при наличии у арендодателя супруга оформить письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
• квитанция об уплате сбора;
• если объект недвижимости находится в собственности региона, требуется согласие муниципалитета для приема помещения или земли в пользование третьими лицами;
• если собственником объекта является физическое лицо, требуется выписка из ЕГРН, подтверждающая, что арендодатель действительно является собственником предмета аренды.

Если сдается только определенная часть объекта, например несколько комнат в большом здании, для этой части требуется дополнительный технический план.

Как передаются документы?

Правильно подготовленный пакет документов передается в управление Росреестра или МФЦ. Есть несколько способов сделать это:

• личный визит в выбранное государственное учреждение;
• отправка документации по почте;
• использование электронных каналов связи, но для этого у арендодателя должна быть ЭЦП;
• передача документов с помощью доверенного лица;
• использование портала госуслуг, на котором заполняется электронное заявление, после чего к нему прилагаются все необходимые документы в электронном виде.

Самым оптимальным решением считается личное посещение филиала организации. В этом случае сотрудник учреждения сможет сразу проверить наличие всей необходимой документации, а также выявить различные ошибки или неточности.

Стоимость регистрации

В Росреестре оформление аренды земельного участка или помещения — платный процесс. Для этого вам придется заплатить госпошлину, а средства предоставляет инициатор процесса в лице арендодателя.

Для физических лиц размер пошлины составляет 2 тысячи рублей, а для юридических лиц — 22 тысячи рублей. Если предметом аренды является земельный участок сельскохозяйственного назначения, то госпошлина в этом случае составляет 350 рублей.

Если процедура регистрации проводится одновременно двумя участниками, каждый из них вносит плату, размер которой делится между ними поровну.

Причины отказа

Даже если срок регистрации аренды в Росреестре не будет нарушен, все равно может возникнуть ситуация, когда этот процесс будет отклонен. Это может быть вызвано разными причинами, в том числе:

• в подготовленных для регистрации документах есть ошибки или неточности;
• нет необходимых документов;
• сотрудники Росреестра сомневаются, что документы содержат достоверную информацию;
• информация, содержащаяся в договоре, не соответствует данным, содержащимся в USRN;
• фактически существуют дополнительные условия сотрудничества, не указанные в договоре.

Кроме того, отрицательное решение часто принимается, если документация представлена ​​в Росреестр представителем, не имеющим нотариально заверенной доверенности.

Что делать в случае отказа?

Если регистрация не разрешена по разным причинам, необходимо сначала выяснить основание для принятия отрицательного решения. Часто для продолжения процесса достаточно подготовить какие-либо дополнительные документы или внести изменения в договор.

Если отказ необоснован, его можно обжаловать в суде. При этом важно подготовить доказательства отсутствия веских причин для отрицательного решения. При таких условиях суд может встать на сторону истца, поэтому отменяет решение сотрудников Росреестра.

Заключение

При заключении долгосрочной аренды требуется государственная регистрация. Это также осуществляется в ситуации, когда один из участников представлен юридическим лицом. Процедура реализована в Росреестре, но вы также можете обратиться в МФЦ с необходимым пакетом документов. Регистрация должна быть завершена в течение одного месяца с момента подписания контракта.

При обращении в Росреестр напрямую процесс регистрации занимает не более 5 рабочих дней. Отказ может быть вызван разными причинами, которые можно обжаловать в суде.

Предлагаем вам ознакомиться со статьей на тему: Как оформить долгосрочную аренду нежилого помещения

Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — Кодекс) не определяет, какая аренда должна быть отнесена к краткосрочной, а какая — к долгосрочной.

В искусстве. 610 Кодекса предусмотрено, что стороны могут самостоятельно определять срок действия договора. Если этот срок вообще не указан, аренда считается бессрочной.

Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения юридических проблем, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, обратитесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

РЕГИСТРАЦИЯ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 БЕЗ ДНЕЙ.

это быстро и БЕСПЛАТНО!

Должен ли я регистрировать постоянный договор, а также договор со сроком действия более 1 года? Далее мы рассмотрим эти и многие другие нюансы.

Особенности

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, стороны должны руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке действия договора и на этой основе решать, следует ли договор должен быть зарегистрирован или меньше.

Согласно основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса аренда жилого или нежилого помещения должна быть оформлена через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях можно обойтись без регистрации.

Кроме того, договор также может быть заключен в устной форме, но только в том случае, если:

обе стороны процесса	частные лица
срок аренды	менее 1 года

Остальные случаи, в которых можно обойтись без государственной регистрации, также включают заключение договора аренды на неопределенный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, для заключения бессрочной аренды сторонам не нужно просто указать в тексте договора срок аренды.

В этом случае правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не примет решение о его расторжении, направив другой стороне письменное уведомление о расторжении договора не менее чем за 3 месяца.

• контракты, заключаемые на срок более 1 года и подлежащие государственной регистрации;
• контракты заключаются на неопределенный срок и не подлежат государственной регистрации.

В зависимости от того, вытекает ли из текста документа определенный или бессрочный срок аренды, это будет зависеть от того, нужно ли вам связываться с Росреестром.

необходимо принять во внимание вопрос об определении 1-летнего периода — начала и окончания его курса. Таким образом, в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г., п. 66 даны пояснения по этому поводу — период, исчисляемый с 1 числа любого месяца текущего года до последнего числа предыдущего месяца следующего года, признается для целей государственного зачисления равным одному году.

договор заключен с 1 февраля 2016 г по 31 января 2019 г	подлежит государственной регистрации
с 1 февраля 2016 г по 30 января 2019 г	не подлежит государственной регистрации

Порядок регистрации

Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочной аренды является стандартным процессом.

Порядок государственной регистрации недвижимого имущества регулируется 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимого имущества» (далее — 218-ФЗ, ФЗ № 218, Закон).

Порядок действий заявителя при необходимости фиксирует долгосрочную аренду и делает соответствующую запись в ЕГРН.

1 этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимого имущества.

Государственная регистрация осуществляется:

• во время личного визита заявителя в Росреестр;
• через МФЦ;
• или через портал Госслужбы.

По закону документы могут быть представлены:

Также говорится о современных способах передачи:

[1]

• почтой России заказным письмом со списком вложений и объявленной ценностью;
• при личном посещении Росреестра заявителем или его доверенным лицом;
• в МФЦ (в том числе лично или через представителя);
• через сайт Росреестра или через госуслуги (необходимо будет сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной электронной подписью).

2 этап. Составление договора долгосрочной аренды.

Соглашение будет принято к государственной регистрации, если в нем будет указан конкретный срок более 12 месяцев.

Если срок не указан, аренда считается бессрочной, что повлечет отказ в регистрации сделки (бессрочная аренда не подлежит государственной регистрации).

Помимо срока, для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества необходимо правильно оформить договор в соответствии с требованиями главы 34 Кодекса.

При отсутствии хотя бы одного существенного условия государственная регистрация будет приостановлена ​​/ прекращена до устранения нарушений.

Согласно ч. 2 ст. 18 Закона заявление может быть подано в Росреестр или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого имущества.

В силу ч. 1 ст. 51 упомянутого Закона, заявление и документы могут быть представлены одной из сторон договорных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при государственной регистрации сделки желательно, но не обязательно.

4 этап. Уплата государственных пошлин.

Для государственной регистрации залогового права в форме аренды необходимо уплатить государственную пошлину. Размер государственной пошлины варьируется в зависимости от сторон, участвующих в сделке. Если стороны договора однотипны (т. Е. Оба контрагента являются физическими или юридическими лицами), госпошлина распределяется между ними в равных пропорциях.

5 этап. Получите результат от оказания государственной услуги.

По результатам государственной регистрации каждая сторона может получить выписку из ЕГРН с указанием наличия залога в виде договора аренды.

По окончании срока аренды регистрационная запись должна быть возвращена — для этого арендатору или арендодателю необходимо обратиться в орган, осуществивший государственную регистрацию прав, с соответствующим заявлением.

Какие документы необходимы для оформления аренды, читайте в этой статье.

Необходимые документы

Перечень документов для государственной регистрации регулируется ст. 18 № 218:

• совместное заявление сторон, участвующих в процессе, или одного из контрагентов;
• документ, подтверждающий полномочия представителя — требуется, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
• документальное основание для регистрации (аренда жилых или нежилых помещений, зданий или сооружений);
• иная документация предоставляется по запросу уполномоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.

Другая документация, доступная по запросу, включает:

• документы о праве собственности на объект аренды — обычно это свидетельство о праве собственности или документ, подтверждающий вступление в права наследования;

• гражданские паспорта участников судебного процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);

• квитанция об уплате госпошлины (для оплаты своей части госпошлины с каждой стороны требуется отдельная квитанция).

Кстати, если документы отправляются по почте или в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона, нотариальному удостоверению подлежат:

• подпись заявителя на заявлении;
• один и тот же договор аренды жилого или нежилого помещения;
• доверенность (если документы предоставляет представитель, действующий по доверенности).

Сроки проведения государственной регистрации содержатся в ст. 16 Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его уполномоченного представителя:

Орган	Нормативный срок
Росреестр	7 рабочих дней
MFC	9 рабочих дней

Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопроводительных документов. Если сотрудник учреждения обнаружит незавершенность, процедура приостанавливается до устранения нарушений.

Кроме того, в государственной регистрации может быть приостановлено или полностью отказано при предъявлении заведомо ложных документов.

Размер госпошлины

Стр. 22 арт. 333,33. Налоговый кодекс РФ устанавливает размер налога за регистрацию прав или обременений на недвижимое имущество.

Размер пошлины:

для частных лиц	2000 руб
для юридических лиц	22000 руб

Регистрация долгосрочного договора аренды с выделением кадастра

С 01.01.2017 вступил в силу 218-ФЗ. 122-ФЗ от 21 июля 1997 г утрачивает силу с 01.01.2020 г. Теперь процедура государственной регистрации недвижимости регулируется новым законом.

В связи с объединением Государственного кадастра недвижимого имущества (ГКН) и ЕГРЮЛ отпадает необходимость в предоставлении кадастрового паспорта для прохождения государственной регистрации. Теперь будет достаточно, чтобы информация о захламленном объекте содержалась в USRN.

В случае аренды части здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет этой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией аренды этой части, без необходимости писать отдельное приложение.

То есть, если право собственности зарегистрировано и объект сдается полностью, информация вносится в реестр без дополнительного запроса.

Если объект передан не целиком, для оформления договора необходимо выделить часть помещения или здания, которое будет сдаваться в аренду.

Итак, принимая решение о необходимости государственной регистрации долгосрочной аренды, необходимо определить ее срок.

Если менее 12 месяцев, регистрация не требуется, а также договор с неопределенным сроком действия. Если отношения длятся более 1 года, транзакция должна быть разнесена.

О расторжении договора аренды в суде читайте здесь.

Видео: Последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды

• Из-за частых изменений в законодательстве информация иногда устаревает быстрее, чем мы можем обновить ее на веб-сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от многих факторов. Базовая информация не гарантирует решения ваших конкретных проблем.

Поэтому БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты работают для вас 24/7!

1. Задайте вопрос через форму (ниже) или в онлайн-чате
2. Позвоните по бесплатному номеру:
   • Москва и область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

РЕГИСТРАЦИЯ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 БЕЗ ДНЕЙ.