возможна продажа квартиры в ипотеку

Что делать, если в квартире есть ипотека? Как продать такое жилье, чтобы все было по закону, и можно ли это сделать? Что нужно знать, совершая подобную сделку. Об этом мы поговорим в сегодняшней статье.

Для продажи квартиры в кредит не указывается заключение обычного договора купли-продажи.

Есть 4 способа решить эту проблему:

1. Оплатить ипотеку досрочно;
2. Погасить задолженность при совершении сделки;
3. Продажа жилья вместе с ипотечной задолженностью;
4. Продажа ипотечной квартиры банком.

Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.

Досрочная уплата ипотеки

Этот вариант прост для понимания, но сложен в реализации, так как нужно найти покупателя с наличными деньгами. Схема выглядит просто: вы берете с покупателя предоплату за жилье и этой суммой оплачиваете оставшийся долг за квартиру. В результате вы продадите ему уже свободную недвижимость.

Этапы регистрации:

1. Получите разрешение банка на продажу заложенной квартиры. В некоторых случаях вас попросят указать причину досрочного погашения ипотечной ссуды.
2. Совместно с банком определяется размер остатка долга.
3. С покупателем составляется договор купли-продажи, который заверяется нотариально: это защищает интересы обеих сторон. В договоре важно указать, что покупатель оплачивает оставшуюся часть долга за текущего собственника квартиры, и она выплачивается в качестве залога (аванса).
4. Выписка обо всех прописанных в квартире жильцах, включая ее хозяина. Это касается и несовершеннолетних.
5. Взять с покупателя предоплату за квартиру, которая нужна для оплаты квартиры (если он не против, можно взять более крупный залог).
6. Внесите полученные деньги в банк, закройте ипотеку и снимите обременение.
7. Подпишите договор и зафиксируйте переход права собственности на недвижимость в регистрационной комнате.
8. Получите оставшуюся сумму от покупателя.

Среди преимуществ — быстрая регистрация транзакции и простота схемы. Из минусов — большие риски для покупателя, так как после внесения залога хозяин квартиры может исчезнуть, надолго лечь в больницу или умереть. А вернуть деньги близким родственникам — долгая задача, на прохождение которой в суде уходит больше месяца.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этой схеме банк становится прямым получателем депозита. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, и лучше всего нанять проверенного агента по недвижимости, чтобы он помог. Основная отличительная особенность — необходимость использования двух банковских депозитных ячеек.

Этапы регистрации:

1. Получите разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
2. Остаточную задолженность определяем вместе с банком.
3. Покупатель должен внести средства в 2 ячейки: в первой для банка (сумма равна сумме неоплаченного долга за недвижимость) и во второй — баланс для продавца.
4. Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте сделку в Реестре.
5. После перехода права собственности на квартиру к покупателю продавец забирает деньги из первой ячейки для погашения ипотеки.
6. Банк предоставляет покупателю аннулированную ипотеку на жилье, для чего необходимо получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения.
7. Наконец, продавец получает доступ к деньгам из ячейки 2.

Среди очевидных преимуществ — безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не исчезнет, ​​и потенциальный владелец может вернуть деньги из банка в любой момент. Недостаток: транзакция контролируется банком, сроки и даты транзакций не всегда подходят покупателю или продавцу.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Такую схему еще называют «перезаем» — ситуация, когда у покупателя недостаточно денег для покупки квартиры, но он готов взять на себя долговые обязательства.

Этапы регистрации:

1. Сообщите в банк о желании погасить задолженность по квартире раньше, чем предполагалось, и продать ее.
2. Найдите себя или обратитесь за помощью к банку, чтобы найти покупателя, способного внести первоначальный взнос не меньше остатка долга по недвижимости.
3. Заключите с покупателем договор депозита и подтвердите подлинность. В договоре укажите банк, в котором выдается кредит.
4. Покупатель вносит денежную сумму, необходимую для погашения ипотечной задолженности.
5. Убирается беспорядок в квартире — специфика процедуры зависит от конкретного банка.
6. Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, где покупатель планирует оформить ипотеку.
7. Оценка недвижимости для продажи.
8. Подтверждение сделки банком, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшейся суммы денег от покупателя.

Поскольку все транзакции контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант — это возможность купить квартиру в кредит по более низкой цене, чем обычно. Недостатком этого метода является то, что трудно найти подходящего покупателя, у которого есть необходимая сумма для погашения долга. Также банк не всегда может одобрить сделку.

Продажа ипотечного жилья банком

Худший случай для собственника недвижимости. Применяется в том случае, если у собственника квартиры возникли проблемы с выплатой долга или он не может выплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.

Этапы регистрации:

1. Получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры (банк или сами коллекторы потребуют от продавца).
2. Подпишите договор купли-продажи недвижимости банком.
3. Оценка квартиры банком и выставлена ​​на аукцион.
4. Создаются две ячейки: в первой покупатель закладывает сумму неоплаченного долга, а во второй — деньги, предназначенные собственнику квартиры. Если недвижимость была приобретена не так давно, во второй ячейке может быть ничего.
5. Заключение договора купли-продажи, отправка кредитной организацией документов в Росреестр для снятия обременения.
6. Оформление перехода права собственности на недвижимость.

Продавцу не о чем беспокоиться, пока сделка продолжается — банк все делает сам. Из минусов хозяин квартиры обычно получает намного меньше денег, чем другие варианты продажи.

Если вы планируете в будущем продать свой дом, скорее всего, без ипотечных средств вам не обойтись. Поскольку шансы быстро найти своего покупателя выше при рассмотрении сделки с участием банка, стоит заранее изучить процедуру продажи квартиры через ипотеку и быть готовым к нескольким нюансам.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Те времена, когда квартиры покупались и продавались за наличные, остались в прошлом. Нехватка средств решается за счет взятой в банке суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости с трудом достигает предложения, выбор продавца ограничен: продажа квартиры в ипотеку зачастую становится единственной возможностью выгодно и быстро продать дом.

Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском необходимой суммы и готовностью покупателя вложить заемные средства в недвижимость. Однако сам процесс сделки может затянуться для самого покупателя: сначала нужно получить одобрение банка, затем согласовать выбранный объект, подготовив обширный пакет документации.

Участие продавца в сделке минимально, если квартира готова к продаже и уже собраны основные документы на жилье. Все, что вам нужно, это дождаться даты транзакции и получить деньги после регистрации в Росреестре. Для покупателя процесс приобретения занимает 5-10-20 лет в зависимости от срока ипотечной ссуды. Он станет полноправным собственником только после внесения последнего платежа и очистки следа в Росреестре.

Особое внимание в обеспеченных сделках уделяется вопросам оплаты: когда и как деньги должны быть переведены покупателем и получены продавцом. Есть два одинаково безопасных варианта расчета, рассчитанных на частный случай покупки ипотеки дома:

1. С привлечением банка для безналичных расчетов. Банки предлагают услуги сопровождения, когда деньги, внесенные покупателем, становятся доступными продавцу, как только устранены все препятствия для залогового удержания, задолженность погашена и получена выписка из ЕГР. Все, что требуется от покупателя, — это открытие расчетного счета с особыми условиями, с правом доступа к нему после завершения сделки.
2. Если вы не хотите работать с безналичными средствами, ячейки сдаются в аренду тогда, когда при совершении сделки деньги записываются в размере стоимости жилья. Для доступа к ячейке бывшему владельцу потребуется новое заявление о смене собственника и договор купли-продажи объекта.

За небольшую комиссию банк гарантирует абсолютную безопасность расчетов с учетом интересов обеих сторон — старого и нового владельца.

Как продать ипотечную квартиру? Возможна ли продажа квартиры в ипотеке Сбербанка?

Как продать ипотечную квартиру

Продажа квартиры кажется простой: нужно найти покупателя, который согласится с вашей ценой, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие залогового права. Но что будет, если квартира, которую вы собираетесь продать, куплена в ипотеку и находится в залоге у банка? Credits.ru изучил способы решения этой проблемы.

«Пиратский» способ: продажа без согласия банка

Для реализации этого метода необходимо, чтобы размер личных (не заемных!) Средств покупателя, который намерен вложить средства в покупку жилья, превышал размер ипотечной задолженности. Так, в соответствии с гражданским законодательством с покупателем можно заключить депозитный договор (относительно депозита Credits.ru рекомендуется внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 ГК РФ).

Получив от покупателя квартиры задаток на сумму остатка ипотечной задолженности, вы идете в банк и заявляете о своем намерении погасить кредит раньше, чем предполагалось. В среднем банку требуется 5-7 дней на то, чтобы официально закрыть кредитный договор и снять обременение (поручительство) с квартиры. После этого вы имеете полное право распорядиться квартирой и заключить договор с покупателем. Конечно, в контракте будет указана цена за вычетом суммы, которую покупатель уже заплатил вам в виде залога.

У этого способа есть ряд недостатков.

1. Отзыв гарантии подразумевает получение полного баланса в банке до истечения согласованного срока ипотеки. Но если кредитный договор предусматривает «мораторий» на досрочное погашение, банк может юридически отказать в приеме денег. И на это есть причина: банку гораздо выгоднее получать ежемесячные платежи и проценты, чем «освободить» заемщика раньше, чем ожидалось, и лишиться залога. Правда, ограничительный срок погашения кредита редко превышает 6-12 месяцев.

2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он дает продавцу немалую сумму, а залог при этом еще не отозван и сделка не заключена. Действительно: если продавец выплачивает долг банку, а затем отказывается продавать квартиру, залог необходимо вернуть через суд. И еще хорошо, если продавец не исчезнет, ​​продав за несколько дней освобожденную от ипотеки квартиру кому-то другому. Так что соблазнять покупателя нужно выгодной ценой: обычно на 10-15% ниже рыночной. И это несмотря на то, что значительная часть выручки по-прежнему будет поступать в банк. Но если ваша основная цель — рассчитаться в банке и не попасть в «черный список» заемщиков, не оплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

В договоре с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря цены составит 10-15 %.

Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого

Для реализации этого метода необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, а во-вторых, наличие в банке проработанной схемы продаж такого типа.

После того, как вы нашли покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. При подаче договора на регистрацию в Государственную регистрационную палату необходимо арендовать две ячейки в депозитарии банка. Один из них будет содержать деньги покупателя на сумму вашей ипотечной задолженности, предназначенные для банка. Во втором — остаток денег покупателя вы можете получить после выплаты ипотеки. Пока записывается договор (обычно 14 дней), деньги остаются в ячейке. Но это не то же самое, что зачисление их на счет.

После оформления договора покупатель становится собственником квартиры в залог. Что произойдет дальше? Представитель банка открывает первую депозитную ячейку и переводит деньги на расчетный счет. Затем он готовит погашение ипотеки и предоставляет покупателю необходимые документы для снятия залога (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы продавец мог получить свои деньги.

У этого метода нет существенных недостатков. Все стороны довольны: продавец освобождается от долговых обязательств и остатка денег, банк возвращает его деньги, покупатель получает квартиру и .. хлопоты по снятию залога. Но неприятности эти довольно приятные, так как не несут в себе риска потерять новую недвижимость — ведь сделка была оформлена официально. Главное — получить согласие банка.

Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно

Как и в предыдущей схеме, в первую очередь необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласен купить квартиру в залог.

Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут осуществляться все приготовления к сделке. При этом заранее определяется круг лиц, имеющих доступ к счету, снимаемые суммы, документы, которые необходимо предоставить, и все дополнительные условия.

Деньги покупателя зачисляются на аккредитив до начала сделки купли-продажи. При регистрации договора банк готовится к процедуре снятия залога.

Таким образом, отзыв гарантии происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. В результате банк забирает свою долю денег, равную ипотечной задолженности, после чего продавец входит в аккаунт и снимает остаток.

Обратной стороной этого метода является то, что оформление аккредитива обходится гораздо дороже, чем аренда сейфа. По сложившейся практике за них платит покупатель, однако на этом этапе часто начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «неактуальности» нескольких тысяч рублей. Поэтому очень важно заранее знать все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, для инкассирования аккредитива (снятия средств со счета) банк удерживает проценты (их размер индивидуален в каждом банке).

Аккредитив — обязательство банка по запросу клиента произвести платеж третьему лицу. В этом случае получатель платежа (получатель) должен предоставить в банк документ или документы, требуемые условиями аккредитива.

Вместо эпилога

Продажа квартиры по ипотеке часто связана с потерей возможности погасить ссуду. Любой заемщик, оформивший ипотеку «на оплату», рискует попасть в столь печальные обстоятельства: увы, российский рынок труда нестабилен. Самое главное — принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на аукцион. В этом случае правила игры определяет кредитор. Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать пути эвакуации и найти схему продажи заложенного имущества.