есть возможность продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом, чтобы купить другую. Как продать ипотечное жилье в случае развода

➥Как продать квартиру в ипотеку Сбербанка? ➥В статье вы узнаете, как продать квартиру в ипотеку Сбербанка с материнским капиталом.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом купить другую. Как продать ипотечное жилье при разводе

Когда непонятно, как продать квартиру в ипотеку Сбербанка, а купить другую в ипотеку, стоит обратиться к этой статье и получить информацию о существующих вариантах и ​​самой процедуре. Важным моментом является тот факт, что до тех пор, пока ссуда не будет полностью погашена, дом или апартаменты находятся под ипотечным бременем, и многие заемщики питают иллюзию, что они не смогут продать свои дома.

На самом деле все по-другому и продать жилье быстро, если следовать приведенной ниже подробной инструкции, вполне возможно. Важно строго соблюдать правила и подготовить необходимую документацию для достижения желаемого результата. Кроме того, в этой заметке мы обсудим вопросы, касающиеся возможности создания дома, приобретенного в ипотеку с материнским капиталом или в случае развода.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: в одном банке, по ипотеке другого банка, за наличные. Нюансы продажи недвижимости в кредит, приобретенную с использованием материнского капитала или военной ипотеки.

Почему продаются ипотечные квартиры?

В жизни бывают разные ситуации, заставляющие граждан продавать недвижимость, купленную в ипотеку. Чаще всего люди расстаются с захламленной недвижимостью по следующим причинам:

• потеря работы и, как следствие, невозможность платить большие ежемесячные суммы;
• болезнь заемщика или его близких;
• улучшение материального положения и желание покупать более дорогую жилплощадь;
• движение и так далее

Какова бы ни была причина, банк готов приветствовать заемщика, решившего продать квартиру.

Если у вас возникли финансовые трудности и выплаты по ипотеке стали непосильным бременем, стоит понимать, как продать квартиру в ипотеку Сбербанка.

Продажа после получения согласия банка

Для получения согласия банка на продажу квартиры с ипотекой необходимо встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, подтверждающие невозможность дальнейшего возврата кредита. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам подскажет, как наиболее рационально продать ипотечную квартиру. Есть два варианта:

Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте клиент сам ищет потенциального покупателя на продажу ипотечной квартиры. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, дальнейшая последовательность действий следующая:

• заемщик получает выписку из банка о размере ипотечной задолженности;
• стороны сделки арендуют два сейфа. В одном — сумма, соответствующая остатку ипотечной задолженности, в другом — сумма, равная стоимости квартиры за вычетом долга;
• документы на снятие обременений с квартиры представляются в районную палату, снимающую обременение;
• договор купли-продажи оформляется через нотариуса, выбранного Сбербанком;
• только после того, как продавец получит доступ к сейфам, погасите задолженность банку и снимите деньги со второй банковской ячейки.

Преимущество такого типа сделки для покупателя очевидно: в случае неудачной сделки он легко заберет все свои деньги. Для продавца существует небольшой риск того, что банк отзовет лицензию, что приведет к потере как денег, так и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собрать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе документы, подтверждающие его платежеспособность. Банк внимательно их изучит и вынесет решение.

Однако он может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, которая может ему не подходить. Поэтому реализовать этот вариант довольно сложно. Но если все же сделка завершена, продавец получает сумму за квартиру за вычетом долга по кредиту, которую теперь будет платить новый заемщик.

Продать квартиру в ипотеку сложно, но все же возможно. Покупателя может привлечь его невысокая стоимость. И банк, рассмотрев оформленное документально заявление, рискует пойти навстречу заемщику, чтобы избежать задержки / невыплаты кредита.

При заключении договора ипотечного кредита приобретенное имущество становится залогом в банке и на него накладывается обременение.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру в ипотеку? Какие риски для покупателя?

Отвечать:

купить такую ​​квартиру можно, и такие сделки регулярно проходят на рынке недвижимости. Риски Покупателя здесь небольшие (о них — ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Поясним более подробно.

Ипотека — это обременение имущественных прав. При этом никуда не исчезает сама собственность хозяина квартиры. Просто есть некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом.

В частности, если квартира находится в ипотеке от банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). В Гражданском кодексе об этом прямо сказано (п.2 ст.

346 ГК РФ) и Закона об ипотеке (п. 1 ст. 37).

Дело в том, что покупка квартиры в ипотеку на практике может происходить несколькими способами. Это зависит как от договоренности между продавцом и покупателем, так и от позиции банка, которому взыскано взыскание.

Кто может иметь право пользоваться квартирой? Сюрпризы для покупателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Есть три основных способа организовать бизнес:

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем при покупке квартиры.
3. Задолженность по ипотечной ссуде не погашается, а передается Покупателю после совершения сделки. То есть, по сути, идет покупка квартиры по ипотеке с ипотекой.

Какой путь лучше? Как проходит покупка квартиры с ипотечным залогом? Где риск покупателя будет наибольшим? Ответ неоднозначный и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости используются все три варианта покупки квартиры по ипотеке. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от бремени квартирной ссуды — досрочно погасить ссуду. Таким образом, Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (какими способами) продавец сможет вернуть долг банку?

Все зависит от размера остатка этого долга. Если у продавца есть относительно небольшая сумма для оплаты в банк (например, 50-100 тыс. Руб.

), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до совершения операции в качестве аванса или депозита.

После погашения ипотечной ссуды этими деньгами продавец берет справку из банка о погашении долга и снимает обременение с квартиры в Росреестре.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. Ссылку — соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Еще один вариант досрочного погашения долга при продаже ипотечной квартиры — рефинансирование продавца на время сделки.

То есть продавец берет обычную потребительскую ссуду на 2-3 месяца (в том же банке или другом), выплачивает остаток ипотечной задолженности, снимает обременение с квартиры и продает ее покупателю.

Получив за это деньги, продавец сразу же погашает краткосрочную потребительскую ссуду.

Такой способ покупки квартиры в ипотеке (залоге) у банка — самый простой, надежный и безопасный способ для покупателя. Но дорого для продавца. Ведь процентные ставки по потребительским кредитам самые высокие. Следовательно, он должен минимизировать срок действия этого кредита.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем при совершении сделки

Если у продавца имеется значительный остаток долга и нет возможности рефинансировать, для покупателя слишком рискованно переводить крупную сумму в качестве аванса (для погашения долга).

В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка.

При этом от банка требуется не только письменное разрешение на транзакцию (требуется для регистрации), но и его непосредственное участие в самой транзакции.

Поэтому Покупатель, прежде чем вносить предоплату за квартиру, должен сначала согласовать условия сделки с ипотечным банком. В этом случае юристы банка берут на себя управление сделкой, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для покупателя существенно снижается.

Ключевым моментом здесь является расчет по сделке. После подписания договора купли-продажи покупатель передает деньги за ипотечную квартиру сразу двумя частями: одна часть в банк (для погашения долга), другая часть продавцу (цена квартиры за вычетом долга).

В этом случае способ перевода денег за квартиру может быть наличным или безналичным. При наличной оплате соответственно сдаются в аренду два сейфа, а при безналичной оплате открываются два аккредитива (как это все сделать, смотрите по ссылке, указанной в Глоссарии).

После подписания договора сделка регистрируется в Росреестре и расчеты завершаются, банк выдает покупателю справку о погашении ипотечной ссуды. Данным справкой Покупатель самостоятельно снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Речь идет о случае, когда покупатель сам планировал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира также оказалась ипотечной и уже передана банку. Как быть здесь?

Возможны две ситуации:

1. Покупатель берет ипотечный кредит в том же банке, где заложена выбранная им квартира.
2. Покупатель берет ссуду в другом банке.

В обоих случаях возможность и сами условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет намного проще.

В этом случае банк, лишенный права на взыскание, полностью контролирует весь процесс и создает выгодные для него условия сделки. При этом сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и залог с нее не снимается.

Новый заемщик (покупатель) утверждается на новый кредит, и квартира, уже переданная в залог банку, утверждается.

Такие операции проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они находятся под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на этих условиях для покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру под ипотеку в другом банке, необходимо согласовать условия и интересы двух разных кредиторов.

При этом должны быть выполнены условия Росреестра по повторному вступлению зарегистрированного ипотечного залога квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки неохотно идут на это, поэтому на рынке она встречается редко.

Следовательно, если покупатель решит купить ипотечную квартиру, уже заложенную в ипотеку, лучше взять ссуду в том же банке, где заложена квартира.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует любым из описанных выше способов, он не принимает на себя серьезных и неконтролируемых рисков при покупке квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка. Однако при составлении соглашения он должен учитывать следующие моменты:

• Если Покупатель перечислит Продавцу значительную сумму в виде аванса / депозита для погашения его ипотечной задолженности, существует риск того, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может занять годы.
• Если Покупатель рассчитывает на получение ипотечной ссуды в своем банке и вносит предоплату за понравившуюся ипотечную квартиру, его банк может не одобрить заложенную квартиру в другом банке. Тогда есть риск потерять аванс.
• Ипотечный банк, например, может разрешить продажу заложенной квартиры только в том случае, если продавец соблюдает определенные условия. Например, банк может потребовать, чтобы заемщик выплатил 80% долга перед транзакцией. Также существует риск, что банк вообще откажется продать заложенную квартиру и зарегистрирует залог новому собственнику.
• Банк не сможет отказать в продаже заложенной квартиры, но не одобрит кредит конкретному Покупателю.
• Сроки получения ипотеки в банке после погашения ипотеки и снятия обременения в федеральном реестре могут быть отложены. Следовательно, существует риск того, что условия сделки больше не актуальны для Покупателя.

Однако основной риск для покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачена ипотека, — это попытка передать продавцу слишком большую сумму для погашения его ипотечной задолженности. В конце концов, такой денежный перевод ничем не гарантирован, кроме условий Предварительного соглашения или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если продавец этими деньгами расплачивается по ипотеке, вздыхает с облегчением и отказывается продавать квартиру, то покупатель может отсудить свои деньги. И он также может требовать возмещения убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв соглашения и огромная трата времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупатель при покупке ипотечной квартиры должен действовать одним из способов, перечисленных выше.

И, кстати, не забывайте, что если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то, помимо банка, нам придется привлечь еще и органы охраны и защиты. О правах детей при сделках с жильем — прочтите отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Купля-продажа квартиры. Список документов для регистрации в Росреестре — в глоссарии по ссылке.

На всякий случай напоминаем Покупателю, что перед сделкой ему необходимо получить выписку из USRN (например, на нашем сайте — здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и ограничения» указано «Ипотека». И после удаления беспорядка, в результате, этот столбец должен быть пустым.

Из этой же выписки Покупатель также узнает состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (при наличии).

О покупке квартир по ипотеке. Есть еще один способ купить квартиру, заложенную банком, за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукцион заложенного имущества.

правда, это уже не рыночная сделка, продавец квартиры больше не контролирует свою собственность. Это тот случай, когда заемщик признал свой дефолт по кредиту, а банк заложил имущество. Впоследствии это имущество (квартира) продается на открытом аукционе.