Что там менять

В Москве существует несколько посреднических служб аренды. За небольшую плату обещают застраховать риски при аренде квартиры. А как это работает на самом деле, разбирался корреспондент «РГ»

Что на сдачу?

alt = «При поиске своего уголка в Москве легко разочароваться. Фото: GettyImages» />

За небольшую плату обещают застраховать риски, а также решить спорные вопросы, возникающие в процессе аренды. Звучит интересно, но как это на самом деле работает? И почему через эти сервисы можно сдавать в аренду, пока квартир очень мало и приходится по старинке иметь дело с обычными объявлениями и агентами по недвижимости? Корреспондент «РГ» это понял.

Как снять квартиру без посредников? Каковы особенности аренды квартиры через агентство? Сколько я заработаю, если сниму квартиру или комнату на длительный срок?

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы живете, и эта жилая площадь бездействует, поглощая деньги на содержание, вы всегда можете превратить ее в источник дополнительного дохода.

При этом потрудиться придется только на начальном этапе: подготовка объекта к сдаче в аренду и поиск арендаторов. И тогда ваша единственная задача — вовремя получать регулярную арендную плату. Идеальный пример пассивного дохода — «мы сидим, а деньги идут».

правда, периодически придется следить за состоянием квартиры, исправлять неисправности и поломки с течением времени и время от времени следить за уровнем лояльности жильцов. Но при желании вы можете передать эту часть работы управляющей компании.

В такой ситуации можно снять квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма на постоянное место жительства. В этом случае все проблемы с арендой перейдут к доверенному лицу и вам останется только снять деньги со счета и потратить их по своему усмотрению.

Что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.

Главное при аренде квартиры — правильно оценить прибыльность этого бизнеса. При аренде недвижимости во временное пользование необходимо учитывать все факторы, которые так или иначе могут повлиять на размер арендной платы: только в этом случае можно установить адекватную рыночную цену арендной платы.

А еще нужно заранее решить, будете ли вы действовать самостоятельно или привлекать к процедуре профессиональных агентов по недвижимости. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если вам нужно снять квартиру прямо сейчас — вы уезжаете, вам срочно нужны деньги — лучше всего привлекать агентов из солидной риэлторской компании или частного агента по недвижимости с безупречной репутацией. Если время на исходе, идите в одиночку. Единственное условие — у вас должен быть хоть какой-то опыт в сделках с недвижимостью.

И еще один важный нюанс: нужно уметь понимать людей. Вам нужно будет решить для себя, надежен ли выбранный вами арендатор или стоит искать другого кандидата.

Не следует допускать ошибок: недобросовестный арендатор означает просрочку платежей или полное отсутствие таких платежей, материальный ущерб, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже звонки в полицию. Вы нуждаетесь в этом?

В таблице показаны основные преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду самостоятельно и с помощью посредника:

№	Способ аренды	Pro (+)	Меньше (—)
1	Через компанию	Экономичный поисковик клиентов, эффективная реклама, грамотное оформление аренды	Клиентов выбирает компания — агенты не всегда тщательно отбирают кандидатов
2	В одиночестве	Вы проверяете все этапы процесса и сдаете объект в аренду на своих условиях	Риск нарваться на мошенников, много времени и сил

На сайте размещен подробный материал о том, как работают агентства недвижимости.

Полная инструкция по аренде квартиры без посредников🙋‍♂️ Как найти квартиру без посредников и каких рисков следует избегать? 🕵️‍♀️

В каких случая не возможно снять жилье без агентов?

Если перед вами стоит задача поиска арендуемой жилой площади, вам следует сразу потратить не только ежемесячную сумму арендной платы, но и страховой депозит, стоимость услуг переезда и, конечно же, гонорар агента по недвижимости.

Результат — круглая сумма. В Москве, например, около 30 000 рублей. И это при аренде относительно дешевой квартиры. Что нужно сделать, чтобы уменьшить этот показатель хотя бы на величину стоимости услуг агентства недвижимости?

Какая сторона платит комиссию риэлтору и в каких случаях?

На самом деле все зависит от рыночной стоимости жилплощади. Если квартира в экономическом сегменте, комиссию платит арендатор, а если она элитная, комиссию платит арендодатель. Почему это происходит? Поскольку спрос на жилье более активен в экономичном сегменте и предложений обычно меньше, чем желающих сдавать, арендаторов больше интересует результат.

А в элитном сегменте все наоборот. Во-первых, на дорогое жилье труднее найти арендаторов. Во-вторых, процесс исследования намного медленнее. И в этой ситуации получается, что собственника в конечном итоге интересует больше, чем арендаторов. И именно он платит комиссию агентству недвижимости.

Однако независимо от того, какая сторона несет расходы на услуги агента по недвижимости, обычно его нанимает собственник помещения. Поручите агенту обрабатывать такие процессы, как фотографирование квартиры, размещение объявлений об аренде, звонок потенциальным арендаторам, организация просмотров дома и помощь в оформлении документов.

В некоторых случаях, если собственник и агент по недвижимости ранее оформили доверенность на подписание договоров, в этом процессе также участвует сотрудник агентства недвижимости.

Но бывают исключения, когда агента нанимает не владелец недвижимости, а потенциальный арендатор. В этом случае цель сотрудника — найти идеальный вариант: собрать объявления, оценить состояние квартиры, договориться о скидке. Такие ситуации случаются нечасто, и поэтому агенты по недвижимости с разных сторон делят долю пополам.

По данным Яндекс. Недвижимость Стандартная комиссия агента по недвижимости составляет 50% от ежемесячной стоимости аренды. В зависимости от города эта сумма может варьироваться от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Размер комиссий риелторов по аренде квартир в Москве

Комиссия	Доля рекламы
0%	16,5%
0-50% (исключено)	8,5%
50%	51%
50-100% (не входит в комплект)	ветры%
100%	4%

Размер комиссий риелторов по аренде квартир в Санкт-Петербурге

Судя по представленным таблицам, примерно каждая пятая жилая площадь в Москве сдается самостоятельно, без агентов по недвижимости.

В каких случаях жильё сдают самостоятельно?

Как упоминалось выше, гонорар агента по недвижимости является одним из многих платежей, которые потенциальные арендаторы должны внести в начале своей жизни в новую квартиру для них. При этом агенты по недвижимости часто выполняют номинальную функцию — они могут ответить на один звонок и просто прийти к объекту с распечатанным шаблоном аренды.

Поэтому у некоторых арендаторов вполне обоснованно нет желания платить за эту процедуру пару десятков тысяч рублей (а иногда этих денег просто нет). Поэтому необходимость экономии приводит к тому, что арендаторы обычно не рассматривают варианты сотрудничества с агентами по недвижимости.

Эту же проблему можно рассматривать с точки зрения собственника. Поскольку, как мы уже выяснили, оплата агентских комиссий является принципиальным вопросом для арендаторов, арендодатель, работая с агентом по недвижимости, может отложить поиск новых арендаторов. А это прямые финансовые потери.

Также некоторые владельцы не доверяют незнакомцам. Считают важным показать квартиру самостоятельно, потому что знают все ее нюансы, общаются с потенциальными жильцами, потому что хотят подбирать хороших людей, сами подписывают документы, чтобы учесть все нюансы.

Все вышеперечисленные факторы приводят к тому, что все больше людей стараются не прибегать к услугам агентов по недвижимости при аренде квартир.

С чего начать, если вы решили сдавать квартиру самостоятельно?

Первый круг знаний

Все мы знакомы с теорией пяти рукопожатий и просто молва. Этот метод работает и работает достаточно хорошо. Считается, что в среднем на каждого человека из первого круга знакомств приходится 150 контактов. А если попросить всех 150 человек спросить у друзей, снимает ли кто-нибудь подходящее жилье, эта цифра увеличится в десять раз.

Где я могу найти эти 150 контактов? Социальные сети, деловые или дружеские чаты, форумы по интересам: все работает. Еще одно несомненное преимущество такого варианта поиска квартиры в том, что хозяин более лоялен к друзьям своих друзей, чем к людям на улице, что дает возможность всегда попросить скидку.

Помогут и сайты недвижимости

Раньше на таких ресурсах объявления часто размещали только агенты по недвижимости. Сейчас ситуация меняется: их публикуют как агенты, так и сами владельцы. Например, на Яндекс.Реалти 16,5% объявлений приходят от владельцев квартир.

Советы юриста при аренде квартиры в 2020 г.

Специализированные группы в соцсетях

Практически во всех относительно крупных городах есть группы типа «Аренда недвижимости без посредников». Они удобны тем, что, в первую очередь, увидев интересующую вас рекламу, вы сразу можете перейти в профиль собственников квартиры и понять, насколько комфортно вам будет общаться с этими людьми и иметь финансовые и договорные отношения с ними их.

Во-вторых, у таких постов обычно сразу же есть отзывы в комментариях: дорого / дешево, хороший район проживания или нет, особенности транспортной развязки и так далее. Это преимущество также подразумевает следующее: если хозяин квартиры окажется недобросовестным, его могут занести в «черный список» и в будущем ему будет сложно сдавать квартиру.

Но у этого метода поиска квартир есть свои недостатки. Первое, что отталкивает сразу многих, — это невозможность отсортировать посты по каким-либо критериям, отсутствие единой формы рекламы. Кроме того, среди арендаторов таких групп обычно очень высокая конкуренция.

Чтобы нанять достойный вариант, вы должны быть готовы обновлять страницу почти каждую минуту и ​​иметь возможность мгновенно перейти и просмотреть понравившийся вам элемент.

И, конечно же, сама возможность оставлять комментарии под рекламой, что может иметь преимущество, может иметь обратную сторону. Люди часто оставляют неуместные или даже неприятные комментарии, оскорбления и анекдоты.

Проблемы, с которыми вы можете столкнуться, арендуя жильё самостоятельно

Как риелторы манипулируют вами

Сэкономить на комиссии риэлтору – это, несомненно, плюс. Но какие же могут быть минусы?

Конечно, многие хотят найти квартиру без дополнительных затрат. И здесь нужно постоянно быть в курсе и регулярно просматривать все источники рекламы, чтобы первым позвонить владельцу.

Высокий спрос на аренду недвижимости

Кроме того, просмотры обычно планируются и в обозримом будущем. С того момента, как вы увидели подходящее объявление, просмотр квартиры может занять всего пару часов. А это значит, что у вас должны быть как физические возможности, чтобы быстро добраться до объекта, так и финансовые возможности, чтобы иметь возможность сразу подписать договор и внести залог.

Даже если будет иначе. Некоторые домовладельцы могут выбирать подходящего арендатора на несколько недель, а те, в свою очередь, также будут вынуждены неделями жить в подвешенном состоянии.

Завышение стоимости аренды

Иногда возникают следующие ситуации. Арендодатель назначает вид одновременно нескольким потенциальным арендаторам. А после того, как все ознакомятся с условиями проживания, устраивают настоящий аукцион. Люди, которые уже реализовали свой жилищный потенциал, не хотят ни с чем уезжать и начинают отчаянно торговаться, увеличивая стоимость аренды. Если вы когда-нибудь окажетесь в подобной ситуации, возможно, будет разумнее сразу уйти. Таким хозяевам нельзя доверять.

Мошенничество с арендой квартир

Здесь может быть несколько вариантов. Самый безобидный — это когда агент, который надеется, что будущие жильцы оценят квартиру настолько, что он сможет договориться с ними об оплате своих «услуг», размещает бесплатную аренду без комиссии».

Но может быть и хуже. Например, когда такие объявления размещают сами владельцы, но после того, как арендаторы переехали в свой новый дом и внесли залог, они придумывают предлог и просто выселяют людей, не возвращая им деньги. А иногда работает вся система. Мошенники снимают квартиру, выдают себя за владельцев и обещают сдать квартиру сразу нескольким арендаторам. Они собирают со всех арендную плату и залог и исчезают.

Собственники со странностями

Как мы писали выше, некоторые арендодатели не доверяют агентам по недвижимости и считают, что только они сами смогут найти хороших арендаторов в своей квартире. Иногда понятие «доброта» выходит за рамки разумного, и будущим жильцам делается серия от десяти до двадцати пунктов просьб, включая религиозные и политические убеждения.

Такие хозяева могут смело, без намека на совесть, зайти в квартиру в период отсутствия жильцов, проверить, все ли цела, или сделать там свой заказ. Поэтому, если вы столкнулись с таким странным и не совсем адекватным арендодателем, от этого варианта лучше отказаться, так как моральное спокойствие обходится еще дороже.

Что же сделать, чтобы обезопасить себя при самостоятельно аренде квартиры?

Конечно, не стоит паниковать и подозревать в каждом хозяине мошенничество или неадекватную личность. Но делать то, что имеет смысл, не повредит.