Покупка комнаты в общей квартире: плюсы и минусы

Как выкупить коммуналку - мечта поэта Общая коммуналка с собакой

Рассмотрим все преимущества и недостатки покупки комнаты в общей квартире. Для каких целей лучше покупать комнату в общей квартире?

  • Во-первых, следует понимать, что оформление владения комнатой отличается от распределения доли в квартире и имеет свою специфику. Совместное владение имуществом не дает четкой картины, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня ваша. Квота ограничена только количеством квадратов. Если речь идет о комнате, то есть «опилки» помещения по отдельным частям. Это первая ловушка в обычной квартире: следует внимательно ознакомиться с документами, прежде чем совершать сделку на покупку комнаты, а не доли. Последние, как правило, дешевле, но особого ракурса в квартире не получится; время посещения туалета и других мест общего пользования необходимо согласовывать с остальными жильцами.
  • Во-вторых, следует понимать, что даже последующая продажа комнаты в квартире кондоминиума не обходится без подводных камней: такие помещения мало востребованы, несмотря на невысокую стоимость.
  • В-третьих, получить ипотечный кредит на эти цели будет очень сложно, так как такое жилье не представляет интереса для банков в качестве залога.
  • В-четвертых, при регистрации необходимо убедиться, что продавец перед выставлением ее на продажу предложил свою долю другим собственникам и получил письменный отказ.
  • В-пятых, не стесняйтесь запрашивать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля дешевле, чем квартира, вы вложите много денег и сделаете сделку максимально безопасной.

Главной особенностью коммунальных квартир и их ловушкой, не очевидной для обывателя, можно назвать то, что другие собственники этого жилья имеют преимущественное право на выкуп. Следовательно, если продавец не удосужился получить в письменной форме свой отказ от покупки своей доли, он имеет право оспорить сделку. Новому владельцу придется проделать аналогичную процедуру, если он захочет продать свою собственность. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники не проживают в совместной квартире и их местонахождение остается в секрете. Однако, если один из владельцев жилой площади планирует купить недвижимость, остальные могут остаться без предупреждения.
Второй интересный момент — вероятность того, что часть доли в коммунальной квартире не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. В этой ситуации письменное предложение о покупке необходимо отправить в соответствующее государственное учреждение.
продать долю в муниципальном образовании с несколькими правообладателями жилья третьим лицам можно только после получения письменного отказа от всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать более низкие цены, чем те, которые взимаются с соседей.

За последний год, по оценкам аналитиков Avito, спрос на номера в России вырос в среднем на 13%, а в отдельных регионах (Крым, Москва) — в 3 и 1,5 раза соответственно. Основная причина популярности такого жилья — его доступность (например, в столице стоимость комнаты в среднем начинается от 1,5 млн рублей). Это значительно дешевле самого дешевого варианта среди квартир.

Проверяем у продавца право собственности

В первую очередь рекомендуется изучить правоустанавливающие и личные документы собственника: это договор купли-продажи, владение акциями и т.д. Соответственно. И паспорт. Для подтверждения права собственности на любую недвижимость, в том числе комнату, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕСРН)

Имея этот документ на руках, покупатель сможет понять, является ли собственник комнаты ее собственником как самостоятельного объекта недвижимости или имеет право на общую собственность на комнату.

Отрывок из Росреестра — это общедоступный документ, который вы можете запросить самостоятельно. Лучше делать это как можно ближе к транзакции, потому что актуальность информации будет предоставлена ​​в момент выдачи документа.

За год спрос на покупку комнат вырос на 13%, говорится в материалах сервиса «Avito Real Estate». Для многих россиян комната — единственный способ решить жилищный вопрос. Какие подводные камни у этого типа собственности?

А если это общежитие?

В отличие от комнат в квартире, комната общежития, в зависимости от типа, может иметь собственную кухню, ванную комнату и туалет, однако большинство общежитий, особенно коридорного типа, считаются общедоступными или принадлежат образовательным учреждениям, предприятиям, отделам и т.д. На рынке недвижимости отдельные комнаты встречаются редко.

Размещение в таких общежитиях осуществляется на основании договора аренды или бесплатного пользования, вопреки заверениям посредников, предлагающих жилье на коммерческой основе, отмечает эксперт.

1634321716

Покупка комнаты в общей квартире — это уравнение со многими неизвестными. «СПб Ведомости» научились избегать мошенничества при проверке недвижимости.

Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Пожалуй, самая распространенная крупная покупка для горожан — это недвижимость. Казалось бы, все, что вам нужно, это деньги, а покупка квартиры или комнаты — детская игра. На примере своей семьи, которая выбрала комнату в совместной квартире, могу сказать: все не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь новой «опции», оставьте свои эмоции позади и сосредоточьтесь на скучных и мрачных деталях.

1634321716-1

Коммунальная доля

У нас была комната в Ленинградской области, которую купила многодетная семья на столичные средства. К собранным деньгам мы добавили возможность использования средств нашего материнского капитала. По расчетам, оказалось, что на комнату 9-10 кв.м хватит, кроме Санкт-Петербурга. Преследовалась стратегическая инвестиционная цель для последующего улучшения условий жизни взрослых детей. Таким образом, критерии отбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «в аренду» или для личного проживания.

С юридической точки зрения комната в совместной квартире — это всегда сюрприз. У такого жилья есть системный недостаток: это физически выделенная доля в коммунальной квартире. Из чего следует, что он может быть продан только после того, как соседи (совладельцы) письменно откажутся от права преимущественной покупки. Поэтому потенциальные покупатели вынуждены проверять все документы, обращая особое внимание на «дальние подходы.

Те, кто покупает комнаты, рассчитывая жить в них, обращают внимание на состояние стен и потолка, оценивают необходимый объем вложений в ремонт и т.д. Для охотника за инвестиционным объектом важно, чтобы помещение, помимо юридической чистоты, обладало следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) без чердака и подвала; в) более-менее правильная форма помещения; г) адекватные соседи (хотя бы социально безопасные). Также немаловажна возможность перепланировки всей квартиры. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не претендуете на все «квартиры». Список можно продолжить и дальше, но мы перейдем от теории к практике, ситуации, которые произошли в нашем частном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассматриваемая автором этих строк, покоряет с первого взгляда. Пятый (не верхний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее ухоженные места общего пользования. Единственное «но» — пятиугольная форма, но это придавало дому определенный шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух совладельцев, то есть соседей, хозяев других комнат, так и не нашли. В возможности отправки им нотариального уведомления по почте было отказано из-за отсутствия данных о месте регистрации разыскиваемых граждан.

Второй вариант изначально не претендовал на звание «мечты поэта», но продавец мучительно расписал тишину и добрососедскую атмосферу в совместной квартире. К тому же комнату можно было снять без проблем: по словам продавщицы, почти все комнаты в квартире сданы.

Но это коммерчески выгодное предложение пришлось отклонить. Прежде чем мы успели выйти на улицу с продавцом, к нам подошла хорошо одетая дама и сразу же задала моему партнеру вопрос: «Когда же ты позаботишься о безобразии в своей квартире!» Оставив в стороне подробности: в одной из комнат жила «семья» из двух человек, предпочитавших проводить вечера в счастливой компании с такими же алкоголиками. Продавец сделал вид, что слышит возмущение впервые, но, видимо, скрыл от нас истинную картину. И к этому тоже нужно быть готовым: не каждый потенциальный покупатель, продавец или агент по недвижимости захочет раскрыть секреты «тихой обычной квартиры».

На следующем этапе нас «спарили» с комнатой на чистом чердаке в центре города, напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательно: ее можно было сдавать в аренду и продавать.

Было бы хорошо, если бы продавец, узнав, что мы хотим выплатить часть суммы материнским капиталом, сразу не сказал нам: «Мы не будем ждать денег на материнский капитал, нам нужно срочно продавать, поэтому мы можем предложить такую ​​схему. Есть хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Достаточно предоставить сертификат, они все сделают ». Такое предложение -« ящик Пандоры ». Открыв его, вы можете стать соучастником преступления, то есть забрать материнский капитал.

Избавившись от перспективы узнать «хороший банк», мы смогли найти, казалось бы, неплохой вариант: приятную, хотя и не очень аккуратную комнату в вполне удовлетворительной квартире. Соседи — члены одной семьи. Дом может ремонтироваться или сноситься, но сам по себе он не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок. По мере их поступления продавцы подготовили ряд документов для сделки.

Приближалась дата сделки, но агент продавца под разными предлогами уклонялся от предоставления нам необходимых справок и бланков. Это архив «Modulo 9», где указаны участники, и архив «Modulo 12», в котором, в том числе, указывается, были ли из него выписаны осужденные за преступление граждане или несовершеннолетние дети и т.д. Комната.

Эти документы нам показали всего за полчаса до договора, но мы уже догадались об их содержании. Как и ожидалось, из этого помещения недавно выписали жильца с места исполнения приговора. А другой, бывший собственник жилплощади, остался на учете по-прежнему и сохранил за собой право пользования помещением. Это означает, что мы можем переместить или избавиться от него только по решению суда. И учтите, что они были сэкономлены вовремя.

Дама с собачкой

На этот раз, как говорят в детективных романах, беда ничто не предвещало. Небольшая, но уютная комната с видом на канал Грибоедова, отремонтированная входная дверь, симпатичный сосед — этакая дама с собакой. Ее устраивала цена, она не боялась необходимости обращаться к нотариусу для оформления отказа от покупки. И тут грянул гром!

Нотариус, как и ожидалось, начал объяснять свои права нашему потенциальному соседу. Конечно, говорили о ее праве выкупить наличными или по справкам, например, на материнский капитал. И тут наша «дама с собакой» вспомнила, что ее дочь, которая живет в Москве, еще не пользовалась этим же (главным, федеральным) маткапиталом. И теперь дама твердо намерена самой купить номер, за что мы уже внесли залог. Деньги нам вернули, но настроение надолго испортилось.

Через неделю мы встретили высококвалифицированного продавца. Ей не нравились агенты по недвижимости, поэтому она собирала все нотариально заверенные отходы, а также необходимые документы из правоохранительных органов. Это значительно облегчило нашу задачу, отпала необходимость «сверлить» регистрационные адреса совладельцев. Но вот беда: концепция «себя с усами» провалилась. Перед подачей документов на сделку мы перепроверили детали безопасности.

Оказалось, что в паспорте нашей продавщицы была написана одна фамилия, а в документах, относящихся к комнате, была другая. Оказывается, дама вышла замуж не так давно. Я выписал новый паспорт, но «личные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не менял. «Есть свидетельство о браке, там все написано», — такая наивная позиция нас шокировала, ведь при смене фамилии закон требует не только паспорт, но и переоформление всех документов на недвижимость.

Устав от многочасовых путешествий по городу, мы решили сделать перерыв. Но тут неожиданно появился вариант, который, видимо, мог бы претендовать на звание «мечты поэта», если, конечно, он согласился бы купить «уголок» в десятикомнатной совместной квартире. С юридической точки зрения все в порядке, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из выставленной на продажу комнаты выписали несовершеннолетнего мальчика. Никаких документов, подтверждающих, что ребенок впоследствии был где-то прописан, нам не предоставили.

Хм. В случае с несовершеннолетними все не так просто. Теперь по закону несовершеннолетние, не являющиеся домовладельцами, могут быть брошены куда-либо по указанию родителей. На это есть причина: чтобы улучшить жилищные условия для себя и своих детей, родителям часто приходится продавать имеющееся жилье. Однако с зарегистрированными несовершеннолетними товар никто не купит и найти надежный вариант для срочной регистрации детей не так-то просто.

По идее, родители должны выполнять взятые на себя обязательства. Но всегда есть, хотя и минимальная, вероятность опоздания, когда бывшие несовершеннолетние преодолевают 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателю помещения придется столкнуться с судом. Поэтому в обязательном порядке требуются документальные доказательства: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового проживания; б) то, что новое жилье не ветхое и в нем вообще можно жить. Нам не предоставили это доказательство, и мы были вынуждены отказаться от покупки.

Вкратце: мы, конечно, купили нужную нам комнату. Все обо всем со всеми проверками заняло у нас почти полгода. И это с опытным агентом с юридическим образованием. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще находится «в начале».

В наше время большинство людей умеют выбирать. Но одно дело искать ноутбук или пальто, а другое — недвижимость. На каждом этапе его приобретения вас могут поджидать опасные ловушки, игнорировать которые означает удерживать на себе миллионы рисков. Итак, как уже написано на плакатах, будьте осторожны!

Материал опубликован в газете под № 112 (6221) от 26.06.2018 с рубрикой «Уголок с« начинкой».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» п. 112 (6221) от 26.06.2018г.

Оцените статью
krasud.ru