Как оформить брачный договор для ипотеки?

Покупка квартиры до регистрации брака Что следует учитывать будущим супругам при покупке недвижимости до брака, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества? «Мой будущий муж и я

Покупка квартиры до регистрации брака

Что следует учитывать будущим супругам при покупке имущества до брака, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем купить квартиру перед свадьбой. Ему будет предоставлена ​​ипотека. Я выступаю созаемщиком и вносю половину первоначального взноса. Я просто переведу деньги с карты на его счет, а он уже внесет полную сумму. Скорее всего, в будущем мы будем использовать средства материнского капитала для погашения ипотеки. Скажите, а я все равно буду иметь дело с квартирой? »- с этим вопросом читатель обратился к редакции« АГ».

Давайте узнаем, как будущие супруги могут купить квартиру до свадьбы, чтобы потом не было проблем.

Супругам часто требуется больше времени для выплаты ипотеки, чем для счастливой семейной жизни. Эксперт объяснил, как разделить ипотечную квартиру в случае развода. Подробно проанализировал для «РГ» пять типичных ситуаций

Двое за одного

Ипотека в браке является совместной собственностью супругов, даже если квартира принадлежит только одному из них (и нет добрачного договора с другими условиями). Если квартира находится на имя одного из супругов, он часто хочет сохранить ее и оплатить ипотеку после развода. Однако даже в этом случае погашать ссуду придется обоим (ст. 34 СК РФ). Кроме того, при отсутствии брачного договора доли при разделе ипотечного жилья бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Еще один важный момент — даже если супруги не делили совместно нажитое имущество после развода, но через некоторое время один из бывших супругов (плательщик и владелец квартиры) хочет продать это жилье, поэтому он соглашается на продажу от второго супруга обязательно потребуется.

Таких ситуаций можно избежать, заключив нотариальное соглашение о разделе имущества при условии, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга заемщика и что ипотечные долги принадлежат ему. Как правило, по нотариальному соглашению имущество может быть разделено по желанию бывших супругов, но при разделении ипотечной квартиры может потребоваться разрешение банка. Если заемщик остается прежним (на самом деле, развод не затрагивает интересы банка), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не требуется. Но если жилье и долги делятся по договоренности или меняется сторона кредитного договора, то такое согласие необходимо. Банк решает, давать ли согласие. Каждая ситуация в этих случаях рассматривается банком индивидуально. Банку часто невыгодно что-либо менять в условиях кредита, даже если супруги разводятся. Однако согласие, хоть и трудное, возможно, если проявить настойчивость и привести веские аргументы.

Мы объясняем, зачем нужен брачный договор при оформлении ипотеки и как его правильно оформить. Мы расскажем вам об особенностях оформления брачного договора перед ипотекой и предоставим образец заполненной формы и чистые шаблоны. Разберемся, можно ли оформить БД после развода и особенности его оформления с материнским капиталом.

Особенности контракта, если ипотека взята до брака

В этой ситуации собственником имущества является один из супругов, взявших на себя ипотеку до заключения брака. Он заплатил первый взнос и даже сам оплатил часть ипотеки.

После свадьбы пара выплатит ипотеку из семейного бюджета. Это означает, что второй супруг также будет участвовать в выплате кредита, но это не отражено в контракте. Поэтому для него важно иметь брачный договор, в котором будут прописаны его права.

В случае развода возможны 2 сценария:

1. Муж или жена получают долю квартиры, равную доле выплат, произведенных в браке.
2. Один из супругов обязан вернуть вторую половину произведенных в браке выплат.

Брачный договор на ипотеку При покупке дома по ипотеке в качестве заемщиков могут выступать оба супруга или одно физическое лицо, но чаще всего ссуда выплачивается совместными усилиями. Чтоб в случае развода не явился

Что нужно, чтобы составить договор о раздельном имуществе

Для оформления документа необходимо явиться в нотариальную контору с паспортом, свидетельством о браке, документами о собственности и заполненной анкетой. Также вам понадобится информация о банке-кредиторе, купленной квартире, сроках и сумме долга.

Перед визитом необходимо заранее продумать модель будущего соглашения, вплоть до каждого пункта. Важно решить, кому будут принадлежать активы и выплатить долг. Часто при оформлении ипотеки Сбербанк предлагает собственный образец отдельного договора на недвижимость, который уже содержит основные положения. Однако давать согласие на его использование необязательно.

Какие есть альтернативы брачному договору: договор о порядке возврата кредита, договор обещания дарения, договор о признании имущества генеральным, договор о разделе имущества.

Почему вы не сможете претендовать на долю в квартире

Если имущество было приобретено до брака, на него не распространяется режим совместной собственности супругов. Добрачное имущество принадлежит только одному из супругов.

И хотя вы будете платить ипотеку за счет семейного бюджета, вы не сможете претендовать на долю владения квартирой в случае развода. Муж останется единственным владельцем квартиры, и суд поддержит его.

Например, в Оренбурге мужчина перед свадьбой купил квартиру в ипотеку. Уже будучи женатыми, они с женой выплатили часть кредита из общего бюджета. Когда они развелись, его жена подала в суд: она считала, что имеет право на часть квартиры. Суд отказал ей: жена не являлась покупателем квартиры по договору, поэтому у нее нет законных оснований для получения доли в квартире.

Но вы можете попросить компенсацию за половину выплат по семейной ипотеке. По закону они считаются зарегистрированными в равных долях, если иное не предусмотрено брачным договором.

Так, в Магнитогорске женщина купила квартиру в ипотеку, а потом вышла замуж. Через 17 месяцев они с мужем развелись. Муж попросил вернуть половину ипотечных платежей, которые его жена заплатила за добрачную квартиру во время брака. Жена и мать-свидетельница возразили: они сказали, что выплаты производились за счет их личных денег.

Суд встал на сторону мужа: в платежных квитанциях не был указан должник, а значит, ссуда была погашена за счет совместного бюджета супругов.

Если вы хотите быть застрахованным, оплачивайте ссуду с карты. Это будет доказательством того, что квартира была оплачена из семейного бюджета, а не из личных средств родителей или мужа.

Теперь я расскажу об альтернативах брачному контракту.

Как победить выгорание

Вместо брачного контракта можно заключить договор о порядке возврата кредита. В нем должно быть указано, что ссуда выдается из общего имущества супругов.

С таким соглашением легче доказать, что ссуда мужа погашена за счет семейного бюджета. Это может пригодиться в суде, если у вас возник спор с бывшим супругом. Вы можете сказать жениху так: «Мы оплатим ипотеку за счет паевых инвестиционных фондов — давайте оформим это письменно». Я не думаю, что нам нужно скрывать и искать ложные объяснения. Наверняка жених поймет, что это обман. Но также само собой разумеется, что вы готовитесь к разводу. Скажите, что деньги любят счета, и вы будете спокойнее заключить сделку.

Договор оформляется в произвольной форме. За основу можно взять договор о распределении расходов на покупку квартиры, опубликованный на сайте ФНС.

Соглашение о порядке возврата кредита не может быть нотариально удостоверено. Его можно подписать как до свадьбы, так и после нее.

Преимущества такого договора: не требуется нотариального заверения. Скорее всего, жениху будет легче уговорить принять именно этот вариант.

Минусы: Нет гарантии, что суд вернет компенсацию по выплате кредита. Судья оценит все доказательства и, возможно, супругу удастся убедить его в несоблюдении договоренности и невыплате ссуды за счет семейного бюджета.

Муж может просто отдать вам долю квартиры. Но для этого потребуется письменное согласие банка.

При покупке квартиры в кредит банк берет ее в качестве гарантии. Заемщик может проживать в квартире, но распоряжаться ею — только с согласия банка. Под законом мы понимаем под законом любую операцию по отчуждению имущественных прав: продажу, дарение, обмен и т.д.

В обмен банк может попросить вас стать созаемщиком. Это означает, что вы, как и супруга, будете обязаны выплатить ссуду.

Если вы не можете договориться с банком или не хотите становиться созаемщиком, вы можете заключить договор о пожертвовании. В соответствии с этим соглашением, муж берет на себя обязательство передать часть квартиры в будущем после выплаты кредита.

Договор можно заключить без уведомления банка. При погашении ипотеки и снятии обременения вы регистрируете переход права собственности на переданную вам в дар часть квартиры. Если возврат кредита невозможен и банк забирает квартиру себе, условие не выполняется: договор дарения не может быть исполнен.

В результате у вас будет гарантия, что ваш муж передаст вам долю в квартире, а ваш супруг — что вы получите долю только после выплаты кредита.

Закон не требует нотариального заверения такого соглашения. Но лучше всего это сделать, чтобы избежать ненужных споров в будущем. Такой договор можно заключить как до свадьбы, так и после нее.

Плата за сертификацию рассчитывается как процент от суммы транзакции. Сумма равна стоимости подарка. Если цена не указана в контракте, она обычно определяется исходя из рыночной цены. Для оценки недвижимости нотариус берет цену не ниже кадастровой.

сделать подарок супругу после регистрации брака выгоднее, чем жениху до брака — государственная обязанность заверять такой договор меньше. И лучше заранее договориться, кто и как будет платить.

Тарифы за удостоверение договора

Стоимость квартиры	Для супруги	Для жениха
До 1.000.000 руб	3000 Р плюс 0,2% от суммы сделки	3000 рублей плюс 0,4% от суммы операции
От 1 000 000 до 10 000 000 Р	3000 Р плюс 0,2% от суммы сделки	7000 руб. Плюс 0,2% от суммы сделки свыше 1000000 руб
От 10 000 000 руб	23 000 рублей плюс 0,1% от суммы сделки свыше 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей в сумме	25 000 рублей плюс 0,1% от суммы сделки свыше 10 000 000 рублей, но не более 100 000 рублей в сумме

Преимущества такого договора: вы сможете подать заявку на часть квартиры, а не только на компенсацию по кредиту. Ведь даже если суд обяжет мужа вернуть деньги, уплаченные по ссуде, не факт, что они у него будут. Придется дождаться полного исполнения решения суда и в конечном итоге обратиться к судебным приставам.

Минусы: Муж может отказаться от исполнения контракта, и тогда ему тоже придется подать на него в суд и попросить подарок через суд.

Верховный суд дал понять, что брачный договор — не единственный документ, с помощью которого супруги могут разделить свои активы. Возможен раздел имущества по любому соглашению между супругами. Например, заключение договора о признании имущества одного из супругов общим имуществом. Заключив такой договор, вы сможете признать ипотечную квартиру общей собственностью. Соглашение можно заключить только после заключения брака.

Например, жительница Краснодарского края перед свадьбой купила квартиру с договором участия. Он и его жена согласились признать квартиру общей собственностью и подписали соответствующий договор. Но что-то пошло не так, и пара развелась.

После развода квартира перешла к мужу, а жена получила компенсацию за ½ квартиры — 700 000 рублей. Спустя какое-то время муж решил, что купил квартиру перед свадьбой, а это значит, что она не может быть признана общей собственностью, поэтому жена должна была выплатить ему компенсацию.

Суд первой инстанции постановил, что соглашение не противоречит закону. Но вышестоящий суд по жалобе ее мужа признал его недействительным, поскольку соглашение включало несамостоятельные активы. Впоследствии жена подала жалобу.

Верховный суд постановил, что супруги могут не только делить имущество, приобретенное в браке, но также включать в соглашение любые условия, не противоречащие закону, включая распоряжение личным имуществом.

Определение ВС РФ от 10.09.2019 n. 18-KG 19-82 PDF, 911 КБ

Закон предусматривает другой вариант: соглашение о разделе имущества. Вероятно, вашему жениху не понравится название такой сделки. Но я все равно расскажу, вдруг этот вариант вам все равно подойдет.

Соглашение о разделе имущества позволит вам рассмотреть вопрос о выплате кредита, если вы подумываете о разводе и начнете раздел собственности. Например, в договоре можно указать, что в случае развода половина квартиры будет принадлежать вам.

Таким образом, за полгода до развода московские супруги заключили договор о разделе совместно нажитого имущества. По договору жена получила автомобиль Mazda и заложенную квартиру с обязательством вернуть кредит банку. Муж получил автомобиль Opel Astra, автомобиль BMW и телевизор.

После развода ее муж пытался оспорить сделку: он утверждал, что BMW не является совместно нажитой собственностью, поэтому включить ее в сделку было невозможно. Апелляционный суд поддержал его и указал, что было несправедливо, что на самом деле квартира и автомобиль Mazda были переданы его жене из совместной собственности, и только телевизор и автомобиль Opel Astra — ее мужу.

Дело было передано в Верховный суд. Он пояснил, что супруги могут включать в договор не только совместно нажитое имущество, но и личное имущество. Таким образом, супруги могли включить личный автомобиль мужа в договор о разделе.

По закону договор о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, должен быть нотариально удостоверен.

Соглашение о признании личной собственности общей собственностью супругов в законе вообще не фигурирует. Это разработка Верховного суда. Учитывая сложность такого договора, безусловно, лучше заверить его у нотариуса.

Соглашение о разделе имущества или признании имущества генеральным заключается только в период брака или после его расторжения.

Стоимость заключения договора о разделе имущества — 500 рублей .

За нотариальное удостоверение договора о признании имущества генеральным нотариус может взимать комиссию, как за сделку по отчуждению недвижимого имущества, и это намного больше 500 рублей. Но можно сделать небольшую хитрость — назвать документ договором о разделе имущества. Главное, чтобы в нем были условия не только признания имущества общим, но и того, как оно делится после развода.

Плюсы: можно сразу получить часть квартиры, даже если нет развода.

Минусы: будет сложно заставить жениха подписать сделку.

Юридическая фирма «Крайнев и Партнеры» предлагает вам узнать, как правильно составить брачный договор на ипотечную квартиру и на какие нюансы следует обратить особое внимание. Наш номер телефона ☎ 8 (495) 136-52-04

Можно ли оспорить сделку?

В случае, если договор нарушает права одной из сторон, его можно обжаловать в суде. Положительное решение возможно только при наличии уважительных причин, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор признается недействительным в следующих случаях:

• отсутствие нотариального заверения:
• подпись недееспособного лица;
• заключение договора под влиянием насилия, угрозы, обмана, заблуждения;
• положения договора нарушают права мужа или жены.

Если сторона решила оспорить договор в суде, необходимо сообщить об этом в кредитную организацию.