Как самому найти покупателя на квартиру в Москве

Как быстро и выгодно продать квартиру самостоятельно. Консультации и рекомендации от агента по недвижимости.

Если вы решили продать квартиру самостоятельно, нужно четко понимать, что вам придется изучить рынок предложений, подготовить и привести в порядок необходимые документы, потратить много времени и денег на рекламу. Ответьте себе предельно честно: «Могу ли я выполнять такую ​​работу?» Если вам нужно срочно продать квартиру и сроки сжатые, подумайте, стоит ли рисковать и положитесь только на себя?
Некоторые продавцы питают иллюзию, что их квартира самая лучшая и что они купят ее, как только разместят свое первое объявление. На самом деле все намного сложнее.

Перечислим основные ошибочные суждения, которые часто возникают у неопытных продавцов недвижимости.

1. Продать квартиру легко и быстро, помощь агента по недвижимости будет излишней, к сожалению, это не так. Рынок недвижимости сейчас переполнен, то есть количество предложений в несколько раз превышает спрос, поэтому простая и немедленная продажа возможна только в двух случаях. Либо по счастливой случайности, либо если вы выставляете свою недвижимость по очень низкой цене. Если вы не профессионал в сфере недвижимости, продажа вряд ли будет легкой.

2. Я буду размещать анонсы и они обязательно мне перезвонят! Если вы разместите на интернет-сайтах всего 2–3 объявления, они, скорее всего, потеряются в списке похожих предложений в тот же день. Чтобы увеличить вероятность быстрой продажи, вам необходимо вкладывать значительные ресурсы в рекламу и делать это с умом, выбирая эффективные рекламные платформы и способы продвижения своей рекламы.

3. Моя квартира — лучшее, что будет куплено по цене, которую я укажу в объявлении. Многие продавцы хотят за свою квартиру гораздо больше, чем ее реальная рыночная стоимость. Продать квартиру быстро при таком подходе не получится. Установив высокую цену, вы будете ждать «своего» покупателя больше месяца.
Если избавиться от вышеперечисленных иллюзий и трезво оценить свои возможности, можно попробовать продать квартиру самостоятельно. Если в процессе возникнут непреодолимые трудности (отсутствие звонков, сложностей с подготовкой документов), желательно обратиться к профессионалам.

На первый взгляд продать квартиру просто: разместите объявление на авито и дождитесь звонков от потенциальных покупателей. Но на самом деле все намного сложнее…

Правильно определить цену

На одном из популярных сайтов бесплатных объявлений можно найти более 780 тысяч записей о продаже квартир. Даже если предположить, что половина из этого числа — дубликаты от разных агентов по недвижимости, конкуренция все равно будет серьезной. Конечно, в начале 2021 года дефицит жилья на первичном рынке, вызванный госпрограммой льготной ипотеки, все еще ощущается, но картина не меняется из года в год: продажа квартиры по среднерыночной цене, «уйдет» на срок от 45 до 100 дней (в зависимости от города).

Однако, если учесть, что более половины квартир предлагается по несколько завышенной цене (упасть на 100–200 тысяч на этапе торга), захватить планку на самом рынке не так-то просто. Но в целом все вполне логично: если выставить квартиру на 5-10% дешевле рынка, буквально сразу купят, а если будет на 5-10% дороже, придется несколько месяцев продавать. Оба варианта имеют право на жизнь, поэтому первым делом нужно определиться с ценой.

Это не так просто, как может показаться на первый взгляд. Каждая квартира имеет уникальное месторасположение (даже в пределах одного района и дома), каждая площадь отличается от других, и две одинаковые на первый взгляд квартиры могут иметь совершенно разные цены. Специалисты дают несколько советов, как определить цену:

• внимательно изучите другие предложения с похожими квартирами. Фотография и текст объявления могут не полностью отражать суть предложения, поэтому лучше переключиться на другие впечатления — так вы сможете понять, насколько квартира на продажу отличается от вашей. Например, если квартира аналогичная, но немного дальше от остановки транспорта, вы можете добавить к своей стоимости процент за транспортную доступность;
• запросить оценку у агента по недвижимости, агентства недвижимости или специализированной оценочной компании. Аккредитованный оценщик предоставит не только стоимость квартиры, но и полный отчет о том, почему объект стоит именно столько. А агент по недвижимости подскажет, как долго эта квартира будет продаваться по той или иной цене. Правда, говорит владелец агентства недвижимости Александр Сотников, это будет стоить денег — бесплатно можно получить только предварительную смету;
• воспользуйтесь одной из услуг по оценке недвижимости. Например, на CIAN или Domofond вы можете узнать примерную стоимость вашей квартиры: эти службы очень хорошо знают, по каким ценам были проданы квартиры в одном районе (или даже в одном доме) и, прежде всего, как долго они продавались. Однако следует учитывать, что в рекламе обычно указывается сумма с «наценкой» для торга, поэтому итоговая цифра также будет немного завышена;
• запросить кадастровую стоимость квартиры. Росреестр регулярно заказывает переоценку объектов недвижимости с целью максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Пользоваться им очень просто: кадастровая стоимость указывается в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. При желании вы можете найти его на сайте Росреестра. И, что самое главное, вы можете изучить его абсолютно бесплатно.

Узнав рыночную стоимость вашей квартиры, остается определиться с наценкой / скидкой (либо вариант «все оставить как есть»). Окончательная стоимость будет зависеть от нескольких параметров:

• желание быстрее продать или получить за квартиру больше. Если сроки не «горят», можно немного поднять цену и готовиться к продаже за несколько месяцев. Но если продажа срочная, то вам придется снизить такой же процент;
• наличие некоторых уникальных особенностей. Например, если в квартире установлена ​​более дорогая импортная сантехника или остается мебель на заказ, это увеличивает стоимость квартиры. Точно так же могут быть недостатки, такие как проблемы с проводкой или влажность на стенах, поэтому цену придется снизить;
• договор с агентом по недвижимости. Обычно агент по недвижимости просит за свои услуги 50–100 тысяч рублей, и продавцу придется их заплатить. Поэтому проще сразу включить эту сумму в стоимость квартиры.

Итак, после определения рыночной стоимости вашей квартиры, а также определения окончательной цены ее остается зафиксировать в объявлении. Если цена определена правильно, скоро начнутся звонки и текстовые сообщения — и их будет немного, но и не очень.

Не знаете, как продать квартиру быстро и выгодно? Консультация профессионального агента по недвижимости. Проверенные методы продажи недвижимости

Грамотно подготовив жилье к продаже, изучив все тонкости предстоящей процедуры, вы сможете продать квартиру без потерь для бюджета, а следующая инструкция упростит задачу. Даже если вы решили обратиться в агентство недвижимости, чтение этой статьи позволит вам с первого взгляда разобраться в агенте по недвижимости, вникнуть во все тонкости предстоящей сделки.

1. Уточнение условий для продажи.

Желания продать недвижимость недостаточно. Проверьте, имеете ли вы на это законные полномочия. Следуя советам специалистов, как продать квартиру, вы избежите досадных ошибок.

Согласие всех собственников

Если вы единственный владелец квартиры, которую купили на собственные деньги, проблем быть не должно. Главное — правильно оформить документы. Как это сделать подробно описано в пункте 2. При нехватке времени можно доверить работу специалисту — опытный агент по недвижимости справится намного быстрее.

Важно! Даже если за вас все сделает доверенное лицо, вам нужно будет лично присутствовать при заключении сделки. Исключения: проживание за границей (представителю потребуется генеральная доверенность). Но покупатели могут не согласиться из-за риска быть обманутыми.

Если квартира находится в совместной собственности, получите письменное согласие всех дольщиков. Обратитесь к нотариусу для оформления договора, который подпишут все домовладельцы.

В случае совместной собственности без разделения на доли обращаться к нотариусу не нужно, достаточно письменного соглашения сторон.

При отказе одного или нескольких дольщиков квартиры вы не имеете права продавать квартиру. Вы можете попробовать продать долю на рынке, предложив ее перед покупкой другим владельцам.

Исключение обременений

Термин «залоговое право» относится к ограничениям, препятствующим продаже недвижимости. Обычно они выражаются в виде прав третьих лиц без статуса собственника, но при этом имеют определенные права на квартиру. Это могут быть санкции (аресты, запреты), наложенные судом или правоохранительными органами.

Обязательства регистрируются и не регистрируются в Росреестре.

• Жилищный кредит (ссуда или ипотека);
• Рассрочка (до окончания платежей имущество остается в залоге у продавца);
• Действующий долгосрочный договор аренды;
• Контракт на поддержание жизни с иждивенцами;
• Запрет расследования сделок с квартирой;
• Арест наложен за просрочку ссуд или долгов.

Незарегистрированные залоговые права являются правами третьих лиц:

• Арендаторы, проживающие в квартире по договору;
• Супруги, состоящие в браке перед покупкой дома;
• Другие наследники;
• Акционеры (право на получение выгоды от покупки доли).

При наличии обременений, даже если транзакция прошла успешно, всегда будет вероятность того, что какое-то третье лицо или государственный орган обратится в суд и объявит транзакцию недействительной.

Важно! Вы можете уточнить для себя, зафиксированы ли залоговые права на недвижимость. Поможет онлайн-запрос на официальном сайте Росреестра — форму можно найти в справочном разделе. Второй способ — заказать выписку из ЕГРН, которая пригодится после заключения сделки

Устранение недостатков, внушающих сомнения

В определенных случаях стоит настроиться на долгий процесс поиска покупателя. Речь идет о «сомнительных» квартирах, которые покупаются неохотно по разным причинам:

• Наличие несовместимых перепланировок (особенно тех, которые нарушают правила СНиП и не подлежат согласованию).

Всегда есть риск, что кто-то из соседей или гостей проинформирует Жилищную инспекцию, поэтому вам придется ставить стены на место. Поэтому покупателям требуется технический паспорт — фактический макет несложно сравнить с оригиналом. Чтобы исключить сомнения, оформляйте верстку.

Яркая фантазия покупателя способна сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали дом и хотели его сразу продать, вам будут заданы вопросы о других наследниках. Если квартира подарена бабушкой, которая живет в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры в случае признания его невменяемым. Эти и подобные обстоятельства сложно предсказать и проверить, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, которые только недавно получили недвижимость. Подойдет справка ПНД, выписка из ЕГРН и другие документы о продаже квартиры, способные развеять сомнения.

Здесь все понятно без долгих пояснений. Он может появиться у дверей нового владельца и разрушить свою жизнь до выселения после того, как сделка будет признана незаконной. Доверенность от сокамерника поможет развеять сомнения, но с пропавшими без вести не все так просто.

проверить, появилась ли сумма материнского капитала при оплате квартиры, практически невозможно. Но увидев, что у вас двое детей, покупатель может насторожиться и запросить справку об остатке средств на счете справки Пенсионного фонда. Купить квартиру на материнский капитал сложно, но возможно — этому посвящен отдельный абзац статьи.

В любой из вышеперечисленных ситуаций будьте готовы к обязательству предоставить документы, подтверждающие отсутствие риска для покупателя.

Инструкция, как продать квартиру в 2021 году пошагово быстро. Как обезопасить себя, какие документы нужны, если нужно обращаться к агентам по недвижимости.

Торговаться или нет при продаже квартиры? Как это делать?

В процессе продаж приходилось общаться с разными людьми, и абсолютно все торгуются и рассчитывают на скидку.

Следовательно, вы можете действовать двумя способами:

1. установите минимальную цену и сделайте небольшую скидку
2. перегрузить и уменьшить при торге лучше для вас

В первом случае вам каждый раз придется обосновывать, что цена уже минимальна, для многих покупателей торг является неотъемлемой частью процесса покупки квартиры и без нее они могут просто уехать.

Во втором случае у вас будет маневр, вы всегда можете начать немного снижать цену и в конечном итоге достичь минимума, а если вам повезет, вы будете продавать по более высокой цене. Но также нужно понимать, что более высокой ценой вы сокращаете часть потенциальных покупателей, которые при определенном бюджете не будут смотреть на вашу квартиру. Это, в свою очередь, может увеличить время продаж, что приведет к дополнительным расходам и потере времени.

Пример из личного опыта.

Сначала выставил квартиру за 2 150 000 рублей, ждал пару недель, но впечатлений не было. Снизили цену до 2070 тысяч рублей, было несколько просмотров, но безуспешно, торг был не велик. Он стал и дальше снижать цену, установив ее на уровне 1900 тысяч рублей: люди стали чаще осматривать квартиру, но ушли из-за того, что в ванной плохо отремонтировали.

Было предложение о покупке на 1850 тысяч рублей, но оно было отклонено. У покупателей не было денег на первоначальный взнос, и для получения ипотеки им нужно было переплатить. Есть такая схема, подробнее напишу ниже в пункте о безопасности при продаже квартиры.

Последняя попытка была 1800 тысяч рублей, но в итоге он при торге скинул до 1700 тысяч рублей. Продал по этой цене, больше ждать не стал, потому что с начала продаж прошло уже 6 месяцев и чем дольше квартира не продавалась, тем больше денег я терял. Муниципалитет + проценты по ипотеке + личное время + упущенная выгода (аренда, залог).

Важно следующее:

1. Цена должна быть адекватной. Теперь найти и сравнить разные варианты стало намного проще, поэтому продать квартиру с ремонтом эконом-класса, если квартира предлагается в соседнем подъезде по такой же цене, что намного лучше, вряд ли удастся.
2. Будут вести переговоры, но слишком много делать сверху не стоит — это увеличит срок продажи квартиры. Однако, если ваши потери минимальны, почему бы не подождать.
3. Обязательно продумайте все, что вы будете говорить о квартире, как плюсы, так и минусы.
4. Торговаться имеет смысл только в том случае, если у человека есть реальные намерения купить, а не когда спрашивает из любопытства.
5. покупателю лучше сначала указать цену.

Что касается вопроса «как торговаться», то здесь могут быть разные подходы. Слишком много оттенков.

1. Может быть, у вас есть хорошая квартира, которая даже по более высокой цене уйдет через месяц, и вам не нужно торопиться — это вариант.
2. Или вам срочно нужны деньги и не помешало бы обновить ремонт в квартире — здесь вы уже в более слабом положении при торге.

Единственный совет, если вы не знаете, как торговаться, — сходить на рынок и потренироваться, послушать, что это такое.